El boom por los PH hizo que se volvieran bienes muy preciados. Dónde buscar si quiero vivir en uno: Urquiza, Devoto, Villa del Parque, Palermo y Caballito.
Conseguir un espacio verde o con aire libre en la ciudad se volvió el anhelo de muchos, en especial luego de la pandemia. Por eso, las propiedades tipo PH vieron un renacer y ahora se posicionan entre las más buscadas.
Según el Informe de mercado PHs en AMBA elaborado por Zonaprop, el precio medio de los PHs de CABA es de 1.768 USD/m2, 22% por debajo del precio medio de los departamentos de la Ciudad. En 2022 el precio cae 5.8%, 1.5 p.p. más que los departamentos en CABA, mientras que en los últimos 12 meses el precio cayó 9%. Desde los máximos de 2018, los precios acumulan una caída del 19.3%, retrocediendo a niveles de abril 2016.
Para ese mercado, Palermo y Belgrano concentran la oferta de PHs de mayor valor, con USD 2.343 y 2.255 por m2 respectivamente. En cuanto a alquileres, los precios se ubicaron por debajo de la inflación en 2022.
¿Cuánto cuesta alquilar un PH en CABA?
El precio medio de alquiler de un PH de 90m2 y 3 ambientes en CABA se ubica en $ 124.267 por mes, y sube 6.4% en agosto. En 2022 subió 45.1%, pero se mantuvo por debajo de la inflación (55%) derivando en una baja real de 9%. En los últimos 12 meses aumentó 69%, por debajo de la inflación (76.7%) y de los departamentos (79.9%).
El alquiler de un PH de cuatro ambientes de 135 m2 cuesta en promedio $ 171.619 por mes. Así, el retorno de los PHs se ubicó en 3.74% anual.
La relación alquiler anual / precio cae desde junio de 2022, ubicándose en 3.74% anual. Actualmente se necesitan 26,8 años de alquiler para repagar la inversión de compra, 14% menos que un año atrás. La baja es consecuencia del incremento de los alquileres por debajo de la inflación (baja real) y de una caída del precio de venta menor que la caída del precio del alquiler.
Del estudio se desprenden tres factores que tienden a explicar la relación de precio de los PHs versus los departamentos. Primero, los PHs suelen estar ubicados en barrios de menor densidad donde el precio de la tierra es menor. Segundo, los PHs en oferta tienenuna antiguedad promedio que es mayor a la de los departamentos y, por lo tanto, su estado de conservación suele ser menor al de los departamentos. En ese sentido, una gran parte de los PHs se adquiere con miras a realizar obras de mejoras/actualizaciones, por eso el precio medio de este tipo de unidades refleja ese estado de conservación.
Por último, el PH promedio tiene mayor superficie que el departamento promedio. La oferta de PHs por debajo de 75m2 cubiertos es acotada. En general, para todos los tipos de activos inmobiliarios, a medida que sube la superficie del activo, disminuye el precio por m2 del mismo.
Suscribite a nuestro newsletter
Dónde encontrar los preciados PHs
Según Santiago Levrio, gerente general de TBT Real Estate Desarrollos, co-creador de los Proyectos Emehome, y director Institucional de Alianza Urbana, ya antes del inicio de la pandemia se podía ver un incipiente interés por este formato de departamento como respuesta a una ciudad que se densifica y donde los gastos comunes pesan cada día más en el presupuesto de las personas. Pero tras la pandemia se puso en valor la necesidad de mayor privacidad y espacios descubiertos de uso propio, y los PHs como producto inmobiliario buscan reflejar en un departamento conceptos vivenciales de una casa siendo, ésta última, el máximo exponente de calidad de vida según los estándares post-pandemia y, al mismo tiempo, es lo más escaso en una ciudad que crece.
“Mientras que la Ciudad se densifica, atacando la privacidad y luminosidad de las viviendas, al mismo tiempo envejece incrementando los gastos de mantenimiento de los inmuebles. Sumando el déficit estructural de espacios verdes que solo se profundiza, la demanda de PHs se mantiene insatisfecha como lo venía siendo”, describe.
Para Levrio no hay matices en este tema, el PH es una aspiración de una gran parte de la población mientras que las posibilidades de encontrar uno son realmente muy bajas. “Los que tengan o construyan esta tipología de vivienda respetando, en buena medida, las características de un PH tendrán una demanda constante asegurada”, sentencia.
Hay dos formatos de esta tipología, continúa Levrio. Por un lado, los que ya se encuentran construidos y están presentes en todos los barrios, salvo en aquellas zonas que poseen alta densidad (Av. Córdoba hacia el Rio de la Plata yAv. Jujuy hasta la reserva ecológica). Y, por otro lado, las edificaciones nuevas en distintos sectores de la ciudad en donde se pueden ubicar, sin mencionar a todos, los 5 barrios más populares con una densidad permitida media o baja en Villa Urquiza, Villa Devoto, Villa Ortuzar, Saaevedra y Núñez.
Según el Informe de Mercado PHs en AMBA de Zonaprop, el corredor Norte de la ciudad de Buenos Aires es la región con mayor precio medio en lo que refiere a oferta de venta de PHs, con un valor de USD 2.247 por m2. Luego, le sigue el corredor Noroeste (USD 1.992 por m2), el Noroeste (USD 1.816 por m2), Vicente López (USD 1.768 por m2) y la Ciudad de Buenos Aires (USD 1.768 por m2). Allí, Palermo y Belgrano tienen los PHs de mayor precio medio (con USD 2.343 y 2.255 por m2 respectivamente), mientras que Villa Caraza (Lanús) tiene los PHs más económicos (USD 640 el m2).
Por: Eugenia Iglesias.
Imagen principal:
