Este tipo de propiedades vive un boom de interesados que llegan tentados por las bajas expensas y espacios al aire libre.
Son las nuevas estrellas del mercado inmobiliario y vieron un renacer luego de la pandemia y la extensa cuarentena que obligó a los habitantes de las ciudades del mundo a valorar doblemente cada espacio al aire libre, por más pequeño que fuera.
Los PH (abreviatura de “propiedad horizontal”) son los inmuebles donde todos quieren vivir. Básicamente porque combinan dos características: bajos costos y espacios al aire libre.
Según datos de Zonaprop, hoy los PH y las casas son los activos más escasos para la compra en relación a la demanda. En CABA la escasez de los PH es máxima: el aviso de PH recibe 2.5 veces la demanda que recibe un aviso de departamento. Mientras que en GBA Norte y Oeste Sur los PH reciben entre 100% y 56% más demanda que el aviso medio de deptos.
La influencia de la pandemia se ve claramente. En 2017 y 2018 los departamentos explicaban entre el 60 y el 65% de las búsquedas para adquisición, mientras que en abril 2020 (primeros meses de cuarentena en Argentina) esa participación cayó hasta 45%. La demanda de terrenos, por el contrario, se incrementa desde la pandemia pasando de 4% a 9 y 10% del total de las búsquedas, mientras que la categoría de Casas y PH se llevó el 38%.
La conclusión queda a la vista: el propietario que pone en el mercado un PH va a tener una catarata de interesados. Pero esto no se ve solo en el segmento de compra-venta, sino que se replica entre los alquileres, donde se vive una realidad particular por el marcado incremento que vio la demanda de este tipo de operaciones: actualmente seis de cada diez búsquedas de propiedades son para alquilar, mientras que en la segunda mitad de 2021 se acentúo la disminución de las búsquedas de ventas, en enero 2022 alcanzó el nivel mínimo de 30% del total. Específicamente en el AMBA, la demanda de alquileres en el último cuatrimestre de 2021 llegó a representar el 55 % de las búsquedas.
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Pero, ¿es más rentable poner en alquiler un PH que un departamento?
Para Manuel Mel, gerente de Ventas de Mel Propiedades, la respuesta es un claro sí, esencialmente por la ventaja de que los PH no tienen gastos de expensas: “Es muchísimo más rentable un PH que un departamento. En términos de propiedad, las expensas salen del bolsillo del inquilino, y a lo que el inquilino paga de alquiler ya tiene descontadas las expensas, entonces, en definitiva, el propietario deja de percibir en un departamento el valor de expensas que lo podría percibir directamente en una propiedad como un PH que por lo general tiene muy bajas expensas o directamente no tiene. Y todo lo que paga el inquilino se lo paga al propietario como valor de locación. En cambio en un departamento las expensas se comen un poquito de lo que vale”, plantea en primer lugar.
Aparte de eso, la demanda de PH es, en palabras de Mel, “sustancialmente mayor”. Esto se debe, básicamente, a los beneficios que listamos anteriormente: espacios tipo terrazas o patios, mayor privacidad e independencia en el tipo de propiedad, menos vecinos, costos más bajos, y hasta interiores más amplios.
“Para el propietario es más rentable comprar PH porque todo lo que alquilan es ingresos para su bolsillo. Y al haber una demanda tan grande el valor de ese alquiler es mucho más rentable en superficie que un departamento. La demanda hace al precio”, sentencia Mel.
A esto se le suma el hecho de que el metro cuadrado de un PH en CABA resulta un 20% más económico que el de un departamento. Según un relevamiento de Zonaprop, el precio medio de los PHs de CABA es de 1.836 dólares/m2 mientras que el de un departamento es de 2.315 dólares el metro cuadrado.
Por otro lado, los valores de los alquileres de PHs acumularon una suba del 58,9% el año pasado, una cifra que se ubicó por encima de la inflación y de los departamentos (52,8%). De esta manera, se observa cómo un PH de tres ambientes y 90 m2 en CABA se alquila por $ 93.962 por mes y uno de cuatro ambientes y 135 m2 se ubica en promedio en $137.110 por mes.
Así, la rentabilidad anual mostró un crecimiento desde agosto de 2020 y se ubica en un 3,79% anual. A diferencia de los departamentos (3,46%), la inversión en un PH en CABA rinde más. Esta suba de la relación entre el alquiler anual y el valor es consecuencia de un incremento del precio de alquiler de los PH y de una baja del precio de venta en dólares. Actualmente, se necesitan 26,4 años de alquiler para repagar la inversión de compra: un 24% menos que hace un año atrás.
David Cipolla, Director de David Cipolla Propiedades, coincide en que históricamente un PH siempre fue buscado por el beneficio de ahorrar en expensas, y agrega que hoy son furor en zonas como Colegiales, Palermo y Núñez. “No sé si representan una mayor renta, pero sí puedo decir que los PH tienen un público muy amplio, sobre todo hoy donde la búsqueda de esos espacios libres es más alta”, resalta.
Pero el especialista hace una salvedad. La rentabilidad va a variar según el tipo de departamento con el que se lo compare: “Un departamento con multi amenities (con espacios como pileta, SUM, verde, juegos) es también una propiedad muy demandada hoy por hoy”. “El PH sí es un producto muy buscado y, en cuanto a cantidad de oferta, hay muchos menos PH que departamentos”, finaliza.
Por: Eugenia Iglesias.
Imagen principal: Pedro Bune para Unsplash
hola tenemos un depto ph somos 4 departamentos y queremos venderlo,que es mas rentable a la hora de vender?como lote o departamento por separado?muchas gracias.