Al momento de alquilar un departamento, acostumbrás pensar en su ubicación, la cantidad de ambientes, su valor… Sin embargo, existen varias cuestiones que no podés dejar de lado, sobre todo si alquilás por primera vez.
Hoy te detallamos 4 puntos que debés tener presente:
Obligaciones de ambas partes
-Verificá que quien te alquile sea realmente el dueño. En esta instancia es recomendable que intervenga un escribano público.
-Si bien la ley no lo establece, el dueño podría pedirte como garantía una propiedad en Ciudad de Buenos Aires – generalmente de un familiar-.
-El propietario debe entregarte la vivienda en perfectas condiciones. A su vez, como inquilino deberás entregarla en el estado en que la encontraste, teniendo en cuenta el deterioro que suele producirse en las viviendas por el paso del tiempo.
-Al momento de terminar el contrato y dejar el departamento, tendrás que presentar los comprobantes correspondientes a los pagos que hayas hecho, tales como pago de servicios como de expensas.
-Estás autorizado a hacerle mejoras a la vivienda aunque no tenés derecho de solicitar al dueño que te las pague – siempre y cuando no fueran rigurosamente necesarias-.
Sobre el contrato de alquiler – cláusulas para verificar
-Salvo que se trate de inquilinos turistas, el plazo mínimo de alquiler es de dos años, debiéndose establecer este plazo por escrito.
-El precio podría estar fijado en dólares, teniendo derecho como inquilino a pagar en pesos al valor oficial.
-Algunos propietarios piden lo que se denomina “convenio de desocupación”, o bien contratan un seguro para cubrirse en el caso de que incumplas con el pago.
-Si la vivienda se daña accidentalmente (incendio o inundación) y no es posible que la sigas habitando, podrías rescindir el contrato. Esto es, lógicamente, si el accidente no tenés responsabilidad alguna en el accidente.
-Asimismo, si algo se rompe y no es culpa tuya, el propietario deberá afrontar el gasto de reparación. Si se demorara en llevar adelante este arreglo, podrías hacerlo vos y luego descontar el gasto en el pago del alquiler.
-En el caso en que incumplieras en el pago por 2 meses, podrían desalojarte, habiéndote notificado con al menos 10 días de anticipación.
-Recordá que al renovar el contrato, tu garante deberá firmar nuevamente. El garante no está obligado a cumplir sus obligaciones fuera del primer contrato.
¿Qué pagar y que no?
-Si decidieras dejar la vivienda antes de tiempo, podés hacerlo a partir de que hubieran transcurridos 6 meses de contrato, previa notificación al dueño. Si esto sucede en el primer año de contrato deberías pagar al propietario un mes y medio de alquiler; si es después del primer año, sólo deberías abonar un mes.
-Cuando en la operación intervenga una inmobiliaria sólo podrá exigirte el pago de una comisión de hasta un 4,5% de la totalidad del contrato. Esto aplica para los alquileres en Ciudad de Buenos Aires, a través del artículo 57 de la Ley 2340. Los alquileres que se realicen en el resto de las provincias están regulados por cada región. Por esto, si no sos inquilino de la Ciudad de Buenos Aires, es conveniente que consultes este tipo de cuestiones al colegio de corredores de cada provincia.
-Por otra parte, el artículo 1196 de la ley ya mencionada, estipula que no pueden exigirte un pago mayor a un mes a modo de depósito. El propietario deberá devolverte este monto al abandonar la vivienda.
-El impuesto ABL tiene que ser pagado por el propietario.
-Tu responsabilidad como inquilino será de pagar las expensas ordinarias mientras que el propietario deberá pagar las extraordinarias. Es obligatorio que la administración discrimine entre ambos tipos de expensas.
Incremento del alquiler
Aquellas asociaciones que protegen los derechos de los inquilinos han manifestado su preocupación por los aumentos en los valores de los alquileres que se han denunciado desde enero a la fecha.
Si bien en los últimos años los alquileres se incrementaban de un 18 a 25%, actualmente el mercado exige un aumento del 30% anual. Al mismo tiempo, se registran en los contratos nuevas cláusulas de incrementos semestrales.
Lamentablemente, como inquilino no hay mucho que puedas hacer sobre este punto. La ley 23.091 sobre la instrumentación de los contratos de locaciones urbanas no interviene en cuanto a precios, porcentajes de aumentos ni plazos para esos valores.
De todas maneras, si precisaras asesoramiento respecto de tu próximo alquiler, podés contactar al Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios, quien, además, ofrece la posibilidad de mediar en caso de conflictos entre locadores y locatarios.
