Guía para alquilar

Antes de comenzar con la búsqueda de tu próximo hogar es importante que tengas en cuenta la documentación necesaria, los pasos a seguir y las consideraciones generales del contrato de alquiler. 

 

 

Índice

• Los requisitos
• La búsqueda
• La reserva
• El contrato
• La firma del contrato
• Lo que tenés que saber

¿Qué se necesita para alquilar?

Recordá que para poder alquilar un inmueble es necesario que seas mayor de edad y,  además, contar con los siguientes requisitos:

• DNI o Pasaporte vigente mientras dure el contrato.
• Recibo de sueldo y certificado de ingresos

• Garantía de alquiler: es una garantía que cubre tanto al propietario como a la vivienda en caso de que no se cumpla el contrato. Como inquilino debés proponer al menos dos garantías dentro de las siguientes opciones:

• Título de propiedad inmueble (garantía propietaria)
• Aval bancario
• Seguro de caución (podés ver cómo se consigue acá)
• Garantía de fianza o fiador solidario 
• Garantía personal del inquilino: recibo de sueldo o certificado de ingresos. En caso de ser más de un inquilino se deben sumar los ingresos de cada uno.

• Garante: es una tercera persona también conocida como fiador, en general un familiar que responde ante los posibles incumplimientos que puedas tener como inquilino. Este es un requisito poco frecuente, no siempre es solicitado por las inmobiliarias o los propietarios.
• Adelanto: se abona un mes de alquiler por adelantado.
• Depósito: es la suma de dinero que solicita el propietario para asegurarse de que como inquilino vas a cumplir el contrato. El monto de dinero equivale al precio del último mes de locación o a la parte proporcional si el depósito fue inferior a un mes de alquiler. El depósito se reintegra cuando se devuelve el inmueble a su propietario.

¿Que hay que tener en cuenta antes de alquilar?

La búsqueda

Es importante que antes del proceso de búsqueda cuentes con una inmobiliaria de la zona y de confianza para que te facilite la operación y te permita minimizar posibles riesgos y conflictos con el alquiler.

Para buscar el inmueble ideal que cumpla con todas tus necesidades te recomendamos que respondas previamente estas preguntas que van a guiarte en tu decisión. 

• ¿Qué tipo de inmueble estás buscando?
• ¿Cuántos ambientes debe tener la propiedad ideal? 
• ¿Con o sin cochera? ¿Con o sin terraza/balcón/patio?
• ¿Querés que tenga amenities? ¿Cuáles?
• ¿En qué barrios o en qué zona puede ubicarse la propiedad?
• ¿Cuál es tu presupuesto total? Es importante que consideres el depósito y el adelanto.
• ¿Con cuánto presupuesto mensual contás? Tené en cuenta el pago de expensas y servicios básicos, además del monto del alquiler.

 

Consejos a la hora de visitar una propiedad para alquilar:

• Acudir a la visita con otra persona puede ser útil para tener una segunda opinión de confianza.
• Ver la orientación para entender la luminosidad.
• Visitar el barrio previamente y corroborar la accesibilidad del barrio y los sitios de interés cercanos (zonas verdes, transporte público, comercios, instituciones).
• Solicitar facturas de los servicios y las expensas.
• Verificar el correcto funcionamiento del agua y el gas.
• Comprobar el buen funcionamiento de la caldera o el termotanque.
• Dar aviso de cualquier desperfecto que tenga el inmueble.
• Prestar atención a la presencia de humedad o grietas en las paredes.
• Consultar por la calefacción y ventilación.
• Presentarse a la visita con una suma de dinero para poder señar en caso de que sea el inmueble elegido.

 En el caso de que la propiedad sea un edificio:

• Consultar si se permiten mascotas (en caso de tener)
• Consultar si el edificio cuenta con encargado
• Preguntar por los amenities en caso de que los tenga

¿Cómo se reserva un alquiler?

En esta instancia provisoria se deja un monto de dinero a modo de seña, que demuestra interés en alquilar el inmueble y compromete al propietario a retirar la propiedad del mercado. Además, se redacta un modelo de contrato con las condiciones, el valor del alquiler, el mes de depósito acordado, los servicios a abonar y el plazo para la firma del contrato.

En caso de arrepentimiento por parte de la persona que quiere alquilar, se pierde la seña. Caso contrario, si se arrepiente el propietario y firmó la aceptación, debe devolver el doble del dinero entregado.

El contrato

Una vez que el propietario acepta la reserva, la inmobiliaria recopila y analiza la documentación requerida para avanzar con la operación.

En el contrato se definen: el plazo del alquiler, el precio, el periodo y el lugar de pago, los gastos que debe asumir tanto inquilino como propietario, la titularidad de los servicios básicos, las pautas para reparaciones, mejoras y las  prohibiciones, las cláusulas de rescisión y del depósito de garantía.

El plazo

El plazo mínimo del contrato de alquiler es de 3 años, podés pactar un plazo diferente pero siempre debe ser mayor a 3 años, de acuerdo a la ley de alquileres 27.551.

La renovación de contrato: ¿cómo se hace?

La renovación de contrato puede ser convocada por cualquiera de las dos partes durante los tres últimos meses de contrato. En caso de que el propietario se niegue a renovar en ese momento, el inquilino puede finalizarlo de manera previa sin tener que pagar ningún tipo de multa.

La resolución anticipada

Como inquilino podés decidir terminar el contrato previo al plazo de tres años.  Si ya pasaron más de seis meses del contrato, tenés que avisar con tres meses de anticipación para evitar pagar la multa de un mes y medio de alquiler. Por otra parte, si transcurrió hasta el primer año de alquiler solo debés pagar un mes y medio de indemnización, después del año, sólo un mes. 

La firma del contrato

La firma del contrato la realizan todas las partes es decir, propietario, inquilino y garante. En ese momento se abona el primer mes de alquiler, lo acordado como depósito de garantía, los honorarios de la inmobiliaria y se descuenta el monto dejado como reserva. 

Lo que tenés que saber: 

• Como inquilino te corresponde registrar el inmueble en  la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), según los plazos y pautas que el organismo establezca. 

• La actualización de los precios de alquiler se establecerá en base a un índice conformado en partes iguales por la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE) y el Índice de Precios al Consumidor (IPC), es decir, la inflación.

• En caso de ser una propiedad amueblada es necesario realizar un inventario de los bienes de la propiedad cuando ingresás.

• Si al momento de ingresar hay un desperfecto, es necesario que como inquilino des aviso a la inmobiliaria para que quede registrado. El propietario debe hacerse cargo de reparar cualquier tipo de desperfecto que se haya producido no atribuible al inquilino. 

• Al momento de devolver el inmueble debe estar en las mismas condiciones en las que se entregó originalmente y según se acordó en el contrato.

• Cuando se restituye el inmueble, el propietario retiene el depósito de garantía para verificar que no hay deudas y que la propiedad se encuentra en las mismas condiciones en las que se le entregó al inquilino  y luego lo devuelve. Si hay servicios impagos o algún desperfecto se cancelan con el depósito.

 

Estos son los gastos que debés considerar como inquilino:

• Expensas y gastos de servicios básicos
• Reformas por comodidad o lujo

 

Estos son los gastos que debés contemplar como propietario:

• ABL y tasas que gravan la propiedad
• Expensas extraordinarias
• Mejoras o arreglos necesarios para mantener el inmueble

En caso de que solamente intervenga un corredor inmobiliario, todas las partes deben abonar la comisión. En cambio, si interviene uno para cada parte, propietario e inquilino, cada uno deberá abonar a su respectivo comitente. 

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