En un mercado anémico de operaciones, el profesional del sector debe justificar, hoy más que nunca, el porqué de su tasación.

Hoy por hoy, el principal desafío a la hora de tasar un inmueble radica en evitar la distorsión que se produce por distintos factores como son la existencia de distintos tipos de cambio, la diferencia entre precio de venta y precio de publicación y –sobre todo– el deseo del propietario, quien muchas veces no quiere escuchar y/o se niega a aceptar que el valor de su propiedad medido en dólares bajó.

Por estos motivos es que el desafío de tasar en la actualidad implica no sólo conocimientos profesionales. “El  nuevo escenario inmobiliario efectivamente requiere un cambio en los paradigmas a la hora de tasar. Las viejas técnicas de valuación de un inmueble quedan fuera de curso ante las condiciones actuales del mercado. Quien toma la decisión de vender o alquilar una propiedad y necesita hoy una tasación no espera sólo conocer el valor de un inmueble, sino también la fundamentación de que se le está otorgando un justo valor”, explicó Gastón Mazzei, gerente general de Mazzei Propiedades, firma del sector que trabaja en la zona sur del GBA, consultado por este medio.

Los métodos técnicos, clásicos y más utilizados de tasación siguen vigentes a través de variables comparables, por las que se individualiza la propiedad, se determina su ubicación, medidas y estado y, en base a la información, se determina el valor por comparación con otros productos de las mismas características. O bien, es posible analizar el valor de reposición, por el que se calcula el precio de construcción del inmueble según parámetros actuales y, luego, según la antigüedad, se calcula su amortización. No obstante, lo cierto es que hay otros factores clave como el mantenimiento que impactan –y mucho- en el escenario actual.

En el mercado se entiende que la incidencia del valor de las expensas al momento de tasar una propiedad es siempre la misma, aunque, lógicamente, un departamento con altas expensas se compensa con una rebaja en el valor por metro cuadrado. “Es un determinante a la hora de acordar el valor de una propiedad”, apuntó Mazzei. “Hoy el consumidor final realiza sus búsquedas específicamente por valor de expensas. De hecho, la mayoría de los buscadores de propiedades dan la opción de búsqueda por valor de expensas, en donde el usuario establece el mayor monto que está dispuesto a pagar por ciertos amenities que ofrecen algunas torres o barrios cerrados”.

Puntualmente, en relación a la ubicación, fuentes del mercado aseguran que una misma propiedad de un barrio a otro puede variar en su tasación hasta en un 150%.

En algunos casos, las inmobiliarias establecen un registro de todos los cierres de venta, con lo cual tasan por valor de venta y no por valor de oferta. “Las posibilidades de éxito son infinitamente mayores de esta manera. Si la propiedad está bien tasada el margen de negociación es corto, diría entre 5% y 10% como muchísimo”, sostuvieron en el sector. De acuerdo con los brókers, a mediano plazo, dependerá de cómo se comporten las inmobiliarias con las propiedades  que tomen para que la actividad mejore: “Si siguen aceptando que el valor lo fije el vendedor, seguirán sin vender. Si en cambio se sinceran los valores, volverán sin dudas las ventas. Compradores sobran, faltan más vendedores que acepten la realidad”.

Por su parte, Gastón Mazzei, quien inauguró una sucursal en el barrio de Belgrano, detalló: “En nuestra ficha, colocamos un valor de tasación y un valor pretendido, que es el que se publica. Generalmente, la oferta final termina siendo muy cercana al valor de tasación”. Para nuevos proyectos, puntualizó, será muy difícil ajustar todavía más los valores, ya que el aumento de los costos de incidencia y el de construcción fueron absorbidos en gran parte de la ganancia proyectada del desarrollador.

Sin embargo, aun con todos los recaudos, una tasación no es un cálculo lineal que se obtiene de multiplicar el valor del metro cuadrado por los metros construidos y evaluar dónde está dicho inmueble y cuánto se abona en concepto de expensas. La causa por la cual se toma la decisión de mudarse  también forma valor; más si se trata de una necesidad como puede ser la llegada de un hijo o cualquier otro factor que implique poner en juego dos aspectos insondables: el tiempo y las ganas del comprador.

Imagen principal: Freepik.

Por: Victoria Aranda.

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