Una propiedad en sucesión: guía completa para herederos

Cuando una persona titular de un inmueble fallece es normal que sus herederos quieran disponer de la propiedad, por ejemplo, venderla o alquilarla. Para poder hacer esto de forma legal, tienen que iniciar el proceso sucesorio..

Existen algunos aspectos que podrían interesarte respecto de los procesos sucesorios. Por eso, y para que tengas un panorama más claro sobre cómo es la sucesión de una casa, creamos esta guía completa para herederos legales, con el fin de ayudarte a comprender mejor cómo son los pasos de una sucesión, conocer cuáles son sus costos, sus tiempos y demás información relevante.

¿Qué es una sucesión?

La sucesión es el trámite legal que se realiza para poder disponer de los bienes de una persona que era su titular, y que ha fallecido.

En Argentina, el marco jurídico que rige para las sucesiones es el Código Civil y Comercial de la Nación, que en su   art. 3279 indica que “La sucesión es la transmisión de los derechos activos y pasivos que componen la herencia de una persona muerta, a la persona que sobrevive, a la cual la ley o el testador llama para recibirla. El llamado a recibir la sucesión se llama heredero en este Código.”.

En términos simples, podemos decir que la herencia comprende todos los derechos y obligaciones del causante que no se extinguen por su fallecimiento. Entre ellos, se encuentra el derecho de propiedad sobre su casa.

¿Qué tipos de sucesiones existen?

La sucesión puede ser ab-intestato o testamentaria. La primera es cuando una persona muere y se presentan en la sucesión los herederos de esa persona. La testamentaria se da cuando una persona muere y deja un testamento. En ambos casos, por más que exista un testamento, la sucesión se abre igual según los siguientes procedimientos:

Sucesión ab- intestato

Se inicia la sucesión con la documentación original que acredite el vínculo con la persona fallecida. En el caso de una persona casada con hijos, debe presentarse el cónyuge con el acta de matrimonio y, si hubiera hijos, las partidas de nacimiento de los mismos.

Una vez que se presenta la documentación, se publican edictos. Los edictos sucesorios son instrumentos que se utilizan para notificar, según indica la ley, a las personas interesadas y el público en general.

En Capital se publica un único edicto durante 30 días en el boletín oficial, mientras que en Provincia se publica el edicto por un día y, también, se difunde otro en un diario de la zona donde tenía el domicilio la persona que falleció.

Sucesión testamentaria

En este tipo de sucesión donde existe un testamento, la dinámica es muy similar: se publican edictos y se piden los informes al Colegio de Escribanos y Abogados. Pero, ¿en qué difiere con la sucesión ab-intestato? En que, aprobado el documento sucesorio, lo que se inscribe, en vez de una declaratoria de herederos, es el testamento.

El documento por el cual una persona dispone de los bienes después de la muerte de su dueño se puede revocar o cambiar, se inscribe en el archivo de protocolos y es válido hasta tanto no haya una revocación u otro. En ese caso, el nuevo revoca al anterior.

En algunos casos existen sucesiones mixtas donde hay herederos forzosos, pero también hay un testamento que otorga la parte de la herencia que la ley permite, a un tercero.

¿Quiénes son los herederos en una sucesión?

La ley vigente establece que los herederos pueden ser de tres tipos:

• Forzosos: hijos, cónyuge y padres del fallecido. Bajo ningún concepto, pueden ser privados de la parte de la herencia que les corresponde. El código llama herederos forzosos, que son herederos que no pueden quedar fuera de la sucesión: descendientes, ascendientes y el cónyuge. En los casos donde no haya, los que se convierten en herederos son los hermanos y sobrinos.
• Testamentarios: son personas a las cuales el fallecido las nombró herederos en un testamento.
• No forzosos: familiares del fallecido hasta el cuarto grado, como los tíos, hermanos, sobrinos y primos. Estos heredan si no existen herederos forzosos ni testamentarios. 

Cuando existen varios herederos, la ley argentina no permite dejar una herencia completa a una sola persona, ni a un heredero ni a un tercero.

Un elemento fundamental para entender las sucesiones es la parte legítima, una porción de herencia de la que ningún heredero puede ser privado. En el caso de los descendientes corresponde a dos tercios y en el caso del cónyuge y los ascendientes, la mitad.

A su vez, puede esta parte puede ser engrosada a partir de un testamento con un procedimiento sencillo en el cual el causante puede haber dejado un testamento para dejarle disponible una parte de la herencia a un tercero o puede mejorar la parte que a algún heredero le corresponde. Además, uno puede disponer de su parte legítima para dejársela a un familiar, una institución pública o un cónyuge.  

Si no hay ningún tipo de heredero, los bienes pasan a corresponder al Estado Nacional, provincial o a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, según el lugar en que están situados.

¿Dónde se realiza el proceso de una sucesión?

El proceso de una sucesión se realiza en la Justicia, en la jurisdicción correspondiente al domicilio habitual del fallecido cuya casa va a entrar en el juicio de sucesión.

El expediente se inicia ante un juez civil que es el que determinará quiénes son los herederos, los beneficiarios de un testamento (si hubiese) u otro tipo de sucesores que podrían ser parte del trámite de sucesión. Además, el magistrado indicará medidas para la administración, liquidación y partición de la herencia entre sus destinatarios.

El único cambio que se puede hacer en cuanto al lugar de inicio de un trámite sucesorio, es elegir otro departamento judicial, pero siempre y cuando todos los herederos estén de acuerdo y que sea dentro de la misma jurisdicción.

Por ejemplo, puede darse que una persona fallece y deja una propiedad en el Partido de Tigre, en la provincia de Buenos Aires, pero sus herederos prefieran tramitar la sucesión en el Partido de San Isidro. Si todos están de acuerdo, la ley lo permite.

¿Cuándo es necesario hacer el trámite de sucesión?

El trámite de sucesión de una casa en Argentina es necesario en las siguientes situaciones:

• Cuando fallece el propietario: cuando el titular del inmueble fallece es necesario traspasar el bien a nombre de los herederos. Una casa con un dueño que ha fallecido no puede ser vendida, alquilada, cedida, hipotecada, donada o transferida legalmente.
•  Cuando los herederos quieren vender o disponer de la propiedad: si los herederos quieren vender, alquilar o disponer de la propiedad de alguna manera, tienen que ser titulares de la misma, por eso lo primero que deben hacer es el trámite sucesorio.
• Para realizar trámites bancarios y fiscales: para hacer gestiones fiscales relacionadas con la propiedad, como el pago de impuestos, también es necesario completar la sucesión y acreditar quiénes son los nuevos propietarios que se harán cargo del pago de los impuestos de esa casa.
• Para hacer la distribución equitativa de bienes: si hay herederos, el juez que tramita la sucesión determinará quienes son, que porcentaje le corresponde a cada uno y cómo dividir los bienes, de acuerdo con lo que la ley establece.

Pasos legales para realizar la sucesión de una casa

Estos son los pasos básicos que generalmente se deben seguir para llevar a cabo la sucesión de una casa: 

1.Solicitar el Certificado de Defunción

El certificado de defunción de la persona fallecida propietaria del inmueble es el documento indispensable para iniciar el trámite de sucesión de la casa.

2.Consultar con un abogado

Cómo te explicamos, la sucesión es un juicio y tiene procedimientos legales establecidos. Un abogado es el profesional más idóneo para guiarte en el proceso, informarte que documentación necesitás, hacer las presentaciones y solicitudes al juez y llevar adelante el trámite del expediente en el juzgado.

3.Reunir documentación para el expediente

Para la sucesión de una casa estos documentos son esenciales:

• DNI de los herederos.
• Partida de defunción del fallecido.
• Partidas que acrediten los vínculos con los herederos (nacimiento, matrimonio, etc.)
• Escritura de la casa.
• Testamento (si hubiere)

4.Demanda de inicio de juicio sucesorio

Una vez recolectada toda la documentación necesaria, el abogado la presentará para iniciar el trámite de la sucesión en el juzgado civil correspondiente. La demanda comienza cuando se presenta un escrito al juez solicitándole que inicie el juicio sucesorio.

5.Declaración de herederos

Como primera medida, el juez manda a publicar edictos, que son avisos para que se presenten, en un plazo de 30 días, los herederos o acreedores del fallecido. También se investiga si la persona dejó un testamento, beneficios previsionales o si está relacionada con otros trámites sucesorios.

Una vez que se verifica la documentación y luego de una serie de comprobaciones sobre los vínculos familiares o la legalidad de los acreedores que se presentan, el juez dictamina la declaración de herederos. En este documento se detallan cuáles son los herederos legales del fallecido y qué porcentaje de la propiedad le corresponde a cada uno.

6.Inscripción de bienes

Una vez que el juez determina quienes son los herederos y cómo es la partición de bienes, se procede a la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente.

7.Pago de impuestos y tasas

El proceso de la sucesión de una casa tiene costos como impuesto de sellos y gastos notariales y judiciales. En algunas jurisdicciones, puede aplicarse impuestos sobre la transferencia del inmueble.

8.Finalización de la sucesión

Una vez dictada la resolución del juez y con la inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble, el proceso de sucesión se da por finalizado, y los herederos tienen la plena titularidad y derechos sobre la casa.

Aspectos fiscales y costos asociados a la sucesión de una propiedad

La sucesión de una propiedad en Argentina involucra costos y aspectos fiscales que los herederos deben considerar, y que pueden variar según la jurisdicción y el valor de la casa. Para una propiedad de alto valor, los costos totales (impuestos, honorarios, y tasas judiciales) podrían ascender a un 6% o 7% del valor del inmueble. A continuación, se describen los principales gastos:

Gastos hasta la declaratoria de herederos

Estos gastos se abonan para iniciar el proceso. Los montos y nombres pueden variar según la jurisdicción donde se tramite la sucesión:

1. Bono del Colegio de Abogados.
2. Registro de Juicios Universales.
3. Publicación de Edictos en el Boletín Oficial.
4. Pago de oficios con solicitud de información.

Gastos de informes legales

Estos gastos son generales y puede haber alguna diferencia según la jurisdicción, incluso los montos pueden ser distintos.

Tasa de Justicia

Es el pago por el servicio de justicia y debe ser abonado por los herederos de la sucesión. En CABA la tasa de justicia, es del 1,5% de la valuación fiscal actualizada de los bienes transmitidos (con más un 5% que se presume por bienes muebles integrantes del inmueble) En la provincia de Buenos Aires, la tasa de justicia, es del 22% .

Informe de Anotaciones Personales

El informe de Anotaciones Personales, Inhibiciones y Cesiones del Registro de la Propiedad Inmueble indica si el causante tiene inhibiciones o interdicciones que le impidan disponer de sus bienes. También, con este informe se puede saber si los herederos de una persona fallecida han cedido sus derechos hereditarios.

El costo de este informe se publica en el sitio oficial de cada jurisdicción, por ejemplo, para la ciudad de Buenos Aires, la tabla de aranceles la encuentras en la Dirección del Registro de la Propiedad Inmueble de Capital Federal. 

Informe de Dominio

Mientras el informe anterior se enfoca en brindar datos de las personas, el informe de Dominio del Registro de la Propiedad Inmueble hace lo propio, pero con el bien de la sucesión, indicando el estado jurídico de los bienes, los datos completos acerca de su titularidad, la existencia de embargos o de hipotecas, etc.

Gastos de honorarios profesionales

Honorarios de abogados

Muchas veces se celebra un convenio entre el abogado y los herederos, donde se determinan los honorarios y la forma de pago. Puede ser un importe determinado o un porcentaje de los bienes de la sucesión.

En el caso que no exista convenio será el juez quien regule los honorarios del abogado según lo que indica la Ley N° 27.423 de Honorarios Profesionales de Abogados, Procuradores y Auxiliares de la Justicia. En términos generales, los honorarios terminan siendo de entre el 6% y el 16,5% del valor total de los bienes.

Honorarios de escribanos

En el caso que los herederos quieran tener la escritura a su nombre o vendan la casa inmediatamente luego de la sucesión, deberá intervenir, un escribano para este trámite.

En este caso, los honorarios de escribanía dependen del precio del inmueble, A modo de referencia, se estima un valor de entre 0,6% y 2% del valor de la transacción.

Gastos administrativos

Pago de impuestos y tasas

Se trata de los impuestos provinciales o municipales que gravan la transmisión de bienes por herencia. Su valor lo determina cada jurisdicción.

Gastos registrales

Una vez finalizada la sucesión, se debe registrar la nueva titularidad en el Registro de la Propiedad Inmueble, lo que también genera costos. En general, esto incluye el arancel registral, el cual puede variar según la provincia y el valor de la propiedad.

 

¿Cuánto tarda el proceso de sucesión en Argentina?

El tiempo que tarda un proceso de sucesión en Argentina se estima entre los 6 meses y los dos años. Las demoras pueden darse por diversas razones como desacuerdos entre los herederos, falta de documentación, si se presentan acreedores o reclamos de terceros, etc. En estos casos una sucesión puede tardar varios años.

En el caso que no existan conflictos, esté toda la documentación en orden y todos los herederos estén de acuerdo, el trámite podría estar listo en seis a siete meses.

¿Es obligatorio hacer la sucesión de una casa?

La sucesión de una casa es un trámite obligatorio para poder disponer legalmente del bien.

Sin embargo, es aconsejable tramitar la sucesión para poder ser el propietario legal de la casa, disponer libremente de ella y evitar problemas familiares.

¿Cómo es la sucesión de una casa que es bien de familia?

Los bienes de familia están protegidos para asegurar que el inmueble permanezca en el núcleo familiar y sea destinado a satisfacer las necesidades de vivienda de sus integrantes.

En el caso de una sucesión, se presentan las siguientes situaciones:

• Limitación de embargo: los bienes de familia están protegidos de embargos y ejecuciones por deudas. Esto significa que, en un proceso de sucesión, los acreedores de los herederos no podrán embargar la propiedad por deudas personales.
• Herencia y transmisión del bien: como bien heredado por los hijos o el cónyuge del fallecido, una casa puede mantener su estatus como bien de familia.
• Proceso judicial si hay desacuerdos: si los herederos no están de acuerdo sobre el destino de la casa, un juez puede intervenir para asegurar que el bien siga cumpliendo su función de proteger al núcleo familiar.

¿Se puede vender una casa en sucesión?

La respuesta es sí y es una práctica común. Cuando una persona fallece y se inicia la sucesión de la propiedad, sus herederos pueden vender la casa en el momento que tengan dictaminada la Declaratoria de Herederos o que esté aprobado el testamento por parte del juez.

Para realizar esta venta, se necesita, el acuerdo de todos los herederos y se utiliza la figura del Trato Abreviado por el cual se les permite a personas que no son propietarias de la casa (los herederos) venderla a un tercero. De este modo se abrevia el tiempo y se gasta menos dinero en trámites al realizar la transferencia de dominio directamente hacia el comprador.

A modo de aclaración, para poder vender una casa en sucesión es necesario:

• Declaratoria de herederos o aprobación del testamento por el juez.
• Título de la propiedad original.
• Conformidad de todos los herederos.
• Certificado catastral del inmueble (puede variar por jurisdicción)
• Abonar los honorarios profesionales.
• Pagar los impuestos y tasas correspondientes (según jurisdicción)

¿Por dónde empezar el trámite de sucesión de una casa?

La sucesión de inmuebles es un procedimiento que puede ser de fácil resolución o sumamente complejo. En cualquier caso, el mejor lugar donde comenzar a consultar es el estudio de un abogado. El profesional te informará qué documentación necesitás, los pasos a seguir, los costos del trámite y los plazos aproximados, dependiendo de tu caso y de la jurisdicción donde se realice la sucesión de la casa.

Si tenés que iniciar la sucesión de una casa, esperamos que esta guía sea de utilidad. Aquí tenés información sobre varios aspectos del trámite como la documentación, los pasos, los honorarios profesionales y mucha más información sobre la sucesión y herencia de propiedades.

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Por: Zonaprop

Imagen principal: Getty Images