Razones para comprar en pozo

Por diversos motivos, el acceso a emprendimientos en pozo se multiplica. Breve muestreo de la oferta y todas las causas que la hacen posible.

Desde los dos extremos del mercado aparecen razones por las que los emprendimientos en pozo, hoy, se presentan como las locomotoras que a la vez lo motorizan. Desde la oferta, el desarrollador aprovecha los pesos de la financiación para cubrir sus – históricamente bajos- costos de construcción. Y desde la demanda, el consumidor ve una oportunidad de canalizar sus pesos en un activo que, finalmente y sin alquimia, se convertirá en dólares.

Pero no son estas las únicas causas por las que, en principio, puede leerse como un despertar de la actividad. A través de distintos ejemplos, los comercializadores dan su parecer acerca del presente por el que atraviesan estos emprendimientos e ilustran cómo es la financiación con que cuentan distintas tipologías en diversos barrios de la CABA y el GBA.

Vaya un dato, que da cuenta del asunto: al cierre de esta edición, sólo en Zonaprop, hay 1.723 emprendimientos en pozo en toda la Argentina. ¿Mercado sobreofertado o distintas opciones para una demanda ávida? Los brókers responden.

Lepore: “Cuánto más largo sea el plazo, mejor”

Norberto Lepore puntualiza que, a partir del límite de compra de u$s 200, empezó a notarse una demanda creciente de los departamentos en pozo. “Cuanto más largo sea el plazo, mejor”, subraya y recomienda, al ser consultado por la oferta y la demanda. “Lo cierto es que el comprador –y hoy, en la pandemia, más que nunca—compra un plano, un proyecto, por lo que debe preguntarse a quién le compra, quién está detrás y quién es el developer”, instruye.

A la hora de los ejemplos, en la firma que cuenta con seis sucursales, explican qué tipo de emprendimientos están comercializando bajo esta modalidad. Lo hace Adrián Cester, su director comercial: “En avenida Independencia 1520, a metros de facultad UADE, contamos con unidades de uno, dos, tres y cuatro ambientes, pensadas para vivir, trabajar y estudiar, cocheras optativas y amenities únicos en la zona: piscina climatizada in-out, sector de parrillas y gym, entre otras”, describe, aclarando que se trata de unidades con entrega en 30 meses y con planos aprobados, cuya obra está iniciada.

De acuerdo con el directivo, la financiación implica un mínimo anticipo, saldo en hasta 54 cuotas en pesos más ajuste por CAC. “Hay una financiación pos posesión que lleva a cabo la desarrolladora, básicamente, porque ya el emprendimiento está vendido en un gran porcentual y quiere cerrar”, pormenoriza, indicando que un monoambiente de 41,30 m2 hoy está en u$s 75.000

“Es una financiación que no dan los bancos y que equivale, más o menos, a un alquiler y medio”, sostiene. En San Juan al 2500, apunta Cester, un desarrollo sobre esquina, a pasos del subte y minutos del centro de la ciudad, hay unidades con cuotas de $40.000. Asimismo, subraya, los clientes son estudiantes  -y sus familias- y pequeños inversores que aprovechan los valores bajos históricos de la construcción de hoy.

Blanco Propiedades: “La modalidad incluye oficinas y locales“

Desde la zona norte del GBA, en Blanco Propiedades indican que si bien el año pasado no hubo lanzamientos sí se están recalculando los costos de proyectos anteriores. “Si bien al contado hay importantes descuentos, también existen los que quieren una financiación prudente”, amplía Arturo Hoefner, titular de la firma, explicando que una obra demanda año, año y medio de tiempo y que, a costo de hoy, el desarrollador busca formas de anticiparlo.

Puntualmente, en la inmobiliaria que cuenta con sucursales en Pilar, Nordelta y Tigre, sostienen que el objetivo de la financiación es acompañar los costos de materiales y mano de obra, que se suma a un anticipo en dólares –“dólar Bolsa”–, de entre 30 y 40% del valor total. Asimismo, indican, la compra en pozo no sólo involucra a la vivienda.

Meridiano Business Center es uno de los proyectos que citan en Blanco Propiedades a manera de ejemplo. Se trata de un complejo de tres edificios de locales y oficinas con dos subsuelos de cocheras sito en el kilómetro 52.5 de la Panamericana, ramal Pilar. “En este caso, cuando la entrega está programada para agosto de 2021, hablamos de un 40% de anticipo y financiación hasta la posesión”, explica el titular de la firma.

En la inmobiliaria de zona norte también cuentan con proyectos residenciales. “Queens, en el corazón de Pilar, es una iniciativa que estamos lanzando ahora, sobre cuatro hectáreas, con mucho verde y contacto con la naturaleza, que tiene valores muy convenientes y cuya financiación consta de un anticipo de 35% en dólares más 30 cuotas actualizadas por índice de bolsa de cemento”, describe, agregando otra variable de ajuste, distinta del tradicional índice CAC.

Soldati Propiedades: “Hay mucho inversor tiburón”

En la dirección de Emprendimientos de Soldati Propiedades, en principio, describen al mercado con una palabra. “Está raro”, introduce Alejandro Schuff, titular de esta oficina, al tiempo que explica: “Es verdad que la baja de costos en dólares favorece la aparición de financiación, pero lo cierto es que hay iniciativas que están muy adelantadas, con costos hundidos, es decir, con costos pagados cuando el valor de la construcción estaba mucho más alto, que tienen poco margen para negociar”.

En este contexto, señala el ejecutivo, aparece el que denomina como “inversor tiburón”, aquel que toma la oportunidad ya sea porque tiene dólares, ya sea porque aprovecha la necesidad del desarrollador.

“El margen de negociación se amplía cuando el proyecto todavía no empezó”, sentencia Schuff, apelando a la palabra clave: negociación. “Hay muchas oportunidades, cuanto menos avanzado esté el proyecto, mejor en cuanto a negociar los precios”, profundiza.

En relación a los proyectos que la empresa trabaja en esta modalidad, el ejecutivo menciona MOOD -“un producto bien palermitano, de 10/12 pisos y unidades chicas”-, que está presentándose ahora, y que ofrece una financiación flexible inclusive pos posesión y descuentos por pago contado. Puntualmente, un precio de u$s 95.700, a pagarse con un anticipo de 38.200, 42 cuotas de $141.200 y ocho refuerzos de $148.000. “Y en el otro extremo, en la linea de proyectos con menor margen de negociación y cuasi a punto de entregarse, tenemos My Residence. “Pero aún en esta situación, ojo, también hay que destacar que si el desarrollador es muy activo, tal vez resigne parte de su rentabilidad en función de hacerse con liquidez para comprar nuevos terrenos e iniciar nuevos proyectos”, remata Schuff.

Inmobiliaria Crecer: “El valor del metro cuadrado bajó”

El director de la inmobiliaria Crecer va de lo particular a lo general. Entre otros, en la firma están comercializando en pozo dos emprendimientos bien distintos, que sirven para ilustrar las tendencias del mercado. Por un lado, en la avenida Alvarez Thomas al 1700, en Villa Urquiza, un proyecto de departamentos de uno y dos ambientes y, por el otro, un emprendimiento en la calle Zárraga, en Belgrano R, que consta de semipisos de cuatro ambientes premium.

“La incidencia de la tierra es distinta en uno y otro caso”, explica Adrián Cyderboim, destacando que ese valor repercute en términos de oportunidad. Por caso, ejemplifica el directivo, en Alvarez Thomas el metro cuadrado bajó de 1900 a u$s 1650. “No recuerdo cuándo tuvimos estos precios”, enfatiza.

“Siempre la Argentina se financió así”, responde cuando se lo consulta puntualmente por esta forma de financiación que en los casos citados también incluye un anticipo en dólares y cuotas en pesos, ajustables por CAC. “No sabemos qué es lo que va a pasar cuando esos pozos que estamos vendiendo ahora ya sean proyectos semi terminados”, contesta cuando se le pregunta si el presente marca el piso del mercado en términos de precios.

“A lo mejor, cuando los pozos tengan vida, ya hay crédito hipotecario, que es la manera de apalancar el mercado”, apunta. “Es necesario”, continúa. “Y sería ideal, además, para establecer una sinergia que el crédito se dé para los emprendimientos en pozo, además, para que entren más jugadores a desarrollar”, comenta. De acuerdo con Cyderboim, esta modalidad implica también a los departamentos usados, ya que esta oferta mira de reojo lo que sucede con los desarrollos a futuro para determinar su propio valor.

Toribio Achával: “Volverá el pequeño inversor“

En relación al planteo inicial, esto es, la tensión entre oferta y demanda, puntualmente en la CABA, el director de Toribio Achával, Martín Boquete, sostiene que hoy los desarrolladores actúan en función de la instancia de obra que estén atravesando. “Cuando tienen el terreno y el proyecto aprobado, tienen muchas ganas de lanzar”, evalúa, acerca de la oferta, variable que tiene que ver con la financiación ofrecida. “Asimismo, si están cerca de terminar, quieren finalizar por lo que también brindan determinadas facilidades, distintas de las anteriores”, puntualiza.

En referencia a la demanda, Boquete habla del regreso del inversor, que ve precios por debajo de los registrados en 2019. “En el corto plazo, el mercado se parecerá al de principios de los 2000, superada la crisis, cuando los desarrollos en pozo se convirtieron en una opción de inversión”. En este sentido, explica el director de Toribio Achával, se ve poco consumidor final, quien para llevar a cabo una compra depende mucho de la venta de su propiedad. El segmento del usado, por ahora, se presenta bastante paralizado. “Volverá el pequeño inversor, quien no suele recurrir a papeles y bonos a la hora de capitalizarse. Todo esto, en el contexto de una mejora económica”, profetiza y contextualiza.

Boquete menciona Yardvert, cuando se lo consulta por los emprendimientos en pozo con los que está trabajando la empresa. Se trata de un edificio de cuatro pisos en Núñez, con un ticket de compra que arranca en los u$s 30.000, con la compra de una cochera cubierta en subsuelo, y la financiación usual: 30% anticipo, 70% en 36 cuotas en pesos, actualizadas por Indice CAC. ¿La herramienta financiera? El fideicomiso al costo. 

Dic Propiedades: “Hay muchas consultas”

El aquí y ahora de Dic Propiedades es descripto por su plana directiva como un momento de muchas consultas y con todos los equipos de Ventas abocados a dar respuestas, haciendo uso de las herramientas digitales, “en una etapa en que las propiedades ni siquiera se pueden mostrar”, explica Javier Igarzábal, uno de sus directores.

Sin embargo, comentan, no es cierto que haya una fila de compradores. Es más, para Igarzábal y su colega, Marcelo Beorlegui, hay un exceso de stock. “Y no es fruto de la pandemia, sino de dos o tres años de crisis”, subrayan, citando como ejemplo al corredor Maipú, en la zona norte del GBA donde “está lleno de emprendimientos en pozo”.  

“Para dinamizar el mercado, es necesaria la implementación de nuevas herramientas financieras, como en su momento fueron los Cedines, que permitan sincerar dinero, además de reducir costos impositivos”, apuntan en Dic Propiedades, expresando, también, una propuesta.

Puntualmente, en relación a su propia oferta de emprendimientos en pozo, la arquitecta Sol Pajariño explica que en la firma trabajan en toda la zona norte, en Florida, el citado corredor Maipú y San Isidro, ofreciendo la financiación usual: anticipo de entre un 20 y 30%, más 30/36 cuotas ajustables por CAC. “El inversor se contacta por una iniciativa en Florida y termina averiguando por otro proyecto, conducta que puede leerse como que no está buscando nada específico sino que anda averiguando en qué invertir”.

La Torre J´Adore, Cittá y Krystal son los nombres de algunos de los emprendimientos en pozo comercializados por Dic. “Por suerte –coinciden en la inmobiliaria—trabajamos en un segmento de buen nivel económico. De todas maneras, auguramos un buen futuro a la venta en pozo.  A corto plazo, será la que traccione las ventas en general”.

Ocampo Propiedades: “Hay mejores condiciones macro”

Jorge Camacho, gerente comercial de Ocampo Propiedades, comparte con Zonaprop su impresión sobre el momento por el que atraviesa la oferta, que, según su percepción, aumentó. “Hubo mucho lanzamiento postergado a la espera de mejores condiciones macro. Luego de la devaluación y la baja de los costos de la construcción, la compra de un departamento en pozo ya sea para invertir o utilizar en el futuro, aparece como una alternativa atractiva”, define

De acuerdo con el ejecutivo, en Ocampo cuentan con una amplia variedad de opciones en las diferentes etapas de construcción y variantes de tipología. Un ejemplo es Distrito Quartier, el desarrollo más destacado en la nueva zona del Paseo del Bajo, un conjunto de usos mixtos que reúne lofts y estudios residenciales y de uso profesional, el edificio corporativo  “Plaza” y un basamento comercial, con múltiples amenities”, resalta. Destaca, también, que se trata de “una de las obras privadas más importantes que se están desarrollando en la ciudad”, con 115.000 m2.

“No hay dudas de que los precios actuales son sumamente competitivos y generan una oportunidad real para invertir en el sector”, señala el entrevistado, antes de perfilar a quienes son en este momento los que demandan: inversores de diferentes envergaduras, “incluso, con estos valores también se animan consumidores finales en las etapas iniciales, aprovechando esta oportunidad para adquirir su futura vivienda o estudio profesional”. 

“Actualmente, no existen opciones financieras que permitan obtener ganancias futuras y resguardar el patrimonio de las fluctuaciones del mercado local e internacional”, dice Camacho, aludiendo a las opciones con que cuenta hoy aquellos que desean invertir. Según considera, es “muy importante” que los compradores analicen las zonas, características de la unidad que se adquiere, el nivel de calidad y sobre todo la trayectoria de la empresa desarrolladora antes de elegir un emprendimiento.

Imagen principal: Zonaprop.

Por: Victoria Aranda.