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Una práctica muy frecuente es construir el terreno de un familiar, ya sea arriba o quizás en el fondo. Qué sucede a nivel jurídico. 

En muchos casos cuando una familia cuenta con un terreno, los hijos o nietos proceden a construir en el mismo espacio, sin embargo, si no se tienen en cuenta las reglamentaciones pertinentes, lo que sucede es que lo construído sigue siendo propiedad de quien es dueño del terreno.

Para empezar es importante diferenciar dos conceptos: fincas y unidades funcionales.

“Las fincas tienen una vida independiente, no están unidas a espacios comunes,no comparten cosas comunes”, señala la escribana Sonia Lukasewicz. A diferencia de ello, las unidades funcionales comprenden partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad y son partes indivisas, es decir, que la titularidad se comparte y es una parte respecto de un todo. 

Para entenderlo mejor, es posible graficarlo con un ejemplo. Los departamentos que son unidades funcionales requieren de la aprobación unánime o parcial por parte de quienes conforman el consorcio para realizar una modificación. Mientras que en el caso de las fincas, que se refiere a las propiedades independientes no afectadas, “uno puede edificar según lo que dice la normativa, ya sea el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires o el municipio donde se ubique la propiedad”.

La escribana cuenta que muchas veces pasa que, en vez de solicitar los permisos pertinentes a la municipalidad, las personas construyen en un pedazo de terreno o arriba de la casa ya construida. Asimismo, suele pasar que hay dos familias en un mismo terreno y una construye delante y otra atrás. En cualquiera de esos casos, la totalidad de la construcción pertenece a una sola persona, quien además es dueña del terreno. “Cuando llega el momento de la venta se descubre que todo aquello que se construyó accede a lo que estaba construido y forma un todo”, indica. 

Así por ejemplo, cuando una pareja construye sobre la casa de sus padres y luego decide ponerla a la venta y disponer de esa propiedad, no cuenta con un sector físico designado ni limitado por planos y escrituras, sino que “forma parte de un todo”.

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En estos casos entonces lo más importante es regularizar la situación. Para ello se debe contactar con un agrimensor, que es un especialista en la delimitación de superficies, medición de áreas y a la rectificación de límites, para hacer los planos y separar las construcciones en unidades funcionales independientes. “Así, lo que hasta ese momento era una casa con dos plantas, pasa a ser una propiedad horizontal con dos departamentos”, ejemplifica la especialista. 

De todos modos, los planos no son la única herramienta clave. La propiedad debe ser afectada a la propiedad horizontal por un escribano o escribana a través de una escritura que se llama Reglamento de la Propiedad Horizontal. 

También hay que hacer un convenio de uso, ya que la construcción puede ser arriba, adelante o en el fondo: “conviene hacer un croquis delimitar las medidas y allí construir porque sino no se sabe dónde se aplica la parte indivisa”, explica Lukasewicz.

En esta situación lo que puede ocurrir si la persona titular fallece y se tiene que llevar adelante el proceso de sucesión es que no sólo hereda la persona que construyó, sino también los hermanos u otras personas en caso de que existieran. “Por eso es conveniente hacer los planos, el acuerdo de uso, afectar a propiedad horizontal”, resalta la escribana, que detalla que a veces la construcción está hecha, pero no regularizada. 

Además, indica que si ya está construído, pero no tiene planos, se convierte en algo “antieconómico” porque quizás tiene menos valor en el mercado. 

A la hora de comprar una propiedad y previo a escriturar, uno de los principales puntos es el estudio de títulos e informes que hace el escribano, en ese momento se verifican y solicitan todos los documentos necesarios y, en caso de que no estén, se advierte al comprador. 

“En general, la regla es quien entrega debe entregar en legal  forma y asumir los gastos de regularización”, aclara Sonia para los casos donde hay cuestiones jurídicas que no están en orden. Sin embargo, también comenta que muchas veces los compradores ante una oportunidad inmobiliaria o una propiedad económica, asumen estos gastos.

Imagen principal: Brett Jordan para Unsplash

Por: Mora Violante

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