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La subdivisión como tarea permite dividir un terreno o lote. En un contexto de auge de compra de terrenos, este tipo de práctica puede aplicarse por ejemplo para ponerle fin a un condominio o poder construir dos casas en un único terreno de grandes dimensiones. 

“Se trata entonces de un procedimiento que se realiza para que un terreno que tiene un título de propiedad se divida en dos o más partes, y que cada una de ellas tenga su propio título de propiedad, su propia escritura”, explica el escribano Juan Troisi, vocal del Consejo Directivo del Colegio de Escribanos de Buenos Aires. Llevar adelante este proceso es un punto fundamental si se tiene en cuenta que pese a poder construir una casa en un lote del que no se es dueño, el inmueble no es de quien construyó, sino de quien posee el terreno. 

Un caso muy frecuente para clarificar el caso es lo que sucede cuando hijos o nietos construyen sobre el terreno de un familiar. Nuevamente, si no se tienen en cuenta las reglamentaciones pertinentes, lo que sucede es que lo construído sigue siendo propiedad de quien es dueño del terreno.

“Muchas veces pasa que amigos o parientes compran un terreno de gran extensión para después subdividir y cada uno tener su propio terreno, y también está el caso de inversionistas que compran un terreno muy grande, con miras a lotear y subdividir y proceder posteriormente a la venta de los terrenos ya fraccionados”, ejemplifica.

Pese a que los costos de construcción ya no se encuentran en un piso histórico, la compra de los terrenos continúa en un momento de oportunidad. Lo cierto es que el resguardo en ladrillos frente a la inflación, todavía es una opción. 

¿En qué casos se puede aplicar la subdivisión?

Hay dos casos en los que generalmente puede aplicarse la subdivisión. En primer lugar, según ejemplifica, cuando un terreno se encuentra a nombre de dos personas, ya sea porque son hermanos que heredaron la tierra o porque hubo una compra conjunta. En ese caso, la subdivisión transforma el único terreno en otros dos o más. “Cada uno de los propietarios se puede adjudicar un lote y así tener un título de propiedad”, detalla.  El otro caso que analiza tiene que ver con aquella persona que tiene un terreno y decide dividirlo en lotes para poder ponerlos a la venta.

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¿Qué es necesario para la subdivisión?

El escribano explica que se trata de dos etapas fundamentales que duran entre medio año y 10 meses.

Por un lado, la que corresponde a la tarea de la agrimensura legal: “Un agrimensor procederá a la medición del terreno y la confección del plano de subdivisión, siempre teniendo en cuenta las normativas provinciales y municipales sobre medidas mínimas de frente y de tierra, que deben cumplir cada uno de los lotes a crearse”, cuenta y agrega que ese plano se tiene que registrar y aprobar. Esta parte del procedimiento puede demorar entre seis y ocho meses y los costos se calculan a partir de los metros cuadrados y la valuación fiscal. “Arranca en un piso mínimo de $100.000 actualmente, según informan del Estudio de Agrimensores Colombo Matrícula CPA 1136 distrito 8°-Morón”, resalta el experto.

Después de la aprobación, la segunda etapa es la notarial. El escribano con el plano aprobado realiza la escritura de división parcelaria y la envía para poder inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad Inmueble.  Esto puede demorar entre dos y tres meses.  “Los costos de la escritura de subdivisión serán de unos $40.000 aproximadamente en gastos (certificados del registro, certificado municipal, etc.), y los honorarios del escribano se meritan en cuanto al trabajo y extensión del mismo”, dice. A su vez aclara que, por Arancel Notarial, el mínimo hoy es de $40.000 más el 0,50% del valor del terreno a subdividirse.

Troisi menciona que una vez finalizado el proceso de la escritura se pueden comenzar a ejecutar otros negocios como por ejemplo, la escritura de venta de uno de los lotes. También cuenta que se puede hipotecar, donar o, incluso, los dueños originales pueden hacerse adjudicaciones de los lotes que se crearon. En ese caso, los costos varían según la operación que se realice. 

Acerca del proceso, el escribano sostiene que lo importante es que posibilita obtener un título de propiedad individual por cada terreno y, en ese sentido, disponer jurídicamente de él para lo que desee. 

Por: Mora Violante

Imagen principal: Dylan Gillis para Unsplash

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