Ante la actual coyuntura inmobiliaria argentina, caracterizada por el alza en los precios de alquiler y la caída de los precios de las propiedades en venta, cada vez más personas deciden salir del alquiler y comprar un inmueble de acuerdo con su estilo de vida y sus preferencias.
En efecto, la Ley de Alquileres ha incentivado a muchos propietarios a retirar su inmueble de mercado de alquiler dado el aumento en la duración de los contratos de alquiler a 3 años y a la definición del índice BCRA como base para la actualización de los montos de renta.
De esa forma, una buena parte de los dueños de inmuebles han decidido dirigirlos a la venta. O sea, la oferta de inmuebles se ha incrementado, lo que conlleva a un aumento en la competitividad y a una consecuente caída en los precios de venta dada la ley de oferta-demanda.
Dada las fluctuaciones del mercado inmobiliario en Argentina, las inmobiliarias y sus agentes encuentran inconsistencias y manifiestan algunas dudas a la hora de definir los precios de las propiedades en venta.
Si este proceso también te preocupa, te recomendamos que sigas leyendo nuestro post.
A continuación, presentamos los factores clave a tener en cuenta en el momento de tasar los precios de los inmuebles en venta.
Oferta y demanda
La regla es muy clara: cuantas más personas quieran comprar inmuebles, más altos serán los precios. En efecto, este panorama obedece claramente a la ley de oferta y demanda, sin embargo, no debe generalizarse, ya que el monto de venta también depende de otros factores.
Ahora bien, bajo la óptica del binomio oferta-demanda, debemos realizar la tasación inmobiliaria teniendo en cuenta la demanda del mercado en un determinado momento.
Esto quiere decir que el precio de venta de una propiedad se basa en aspectos objetivos y no en datos históricos como el precio y las comisiones en la época que el propietario adquirió el bien raíz.
A menudo, la búsqueda por la objetividad puede generar ciertas fricciones con el propietario, dado que, en gran medida, fundamenta el precio de la propiedad en cuestiones subjetivas como valor sentimental, monto de inversión y gastos con reformas.
Frente a este tipo de situación, lo ideal es explicarle cómo funciona el mercado, proporcionarle datos duros sobre el precio de las propiedades e invitarle a analizar en conjunto con el agente los pros y contras del bien raíz, considerando el precio con el que desea tasar el inmueble.
Localización
De acuerdo con el informe de Zonaprop, el precio promedio del metro cuadrado en Puerto Madero es de USD 5.638, mientras que en Lugano el monto promedio es de USD 1.026.
Es evidente que existe una gran diferencia de precio entre los distintos barrios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. En gran medida, esto se debe a la localización y a la infraestructura de cada uno.
Por ejemplo, no es lo mismo tasar una propiedad ubicada en Puerto Madero, una región exclusiva, moderna y con una infraestructura de primer nivel, que en Villa Lugano, un barrio más modesto localizado al sur de la capital federal.
Así que, en el momento de definir el precio de venta, considerá los atractivos y los desafíos del barrio en que se encuentra el bien raíz que deseás vender.
Tipo de inmueble
El tipo de inmueble incide de manera directa en el precio de las propiedades en venta. Por ejemplo, los departamentos en pozo suelen ser más baratos que los departamentos listos para mudarse.
Además, cada tipo de inmueble cuenta con sus peculiaridades, como las casas que tienden a tener ambientes más amplios, así como espacios de estacionamiento. Por otro lado, los departamentos en desarrollos verticales suelen ser más seguros y contar con varias amenidades.
Otro muy buen ejemplo son las propiedades horizontales o PH. Por lo general, este estilo de inmueble requiere una menor inversión que los departamentos tradicionales porque consisten en bienes raíces antiguos que han sido renovados mediante reformas. Así, una buena parte de los PH son añejos, por lo que pueden accederse sin necesitar una gran cantidad de dinero.
Dicho en otras palabras, el precio de venta debe resultar de un análisis profundo y detenido acerca de las características de cada inmueble, teniendo en cuenta un referente en la misma zona. Incluso, las inmobiliarias pueden usar cuadros comparativos para establecer precios.
Tamaño, antigüedad y estado de la vivienda
Después de considerar los factores anteriores, es fundamental que el agente inmobiliario ponga en la balanza cuestiones más específicas.
En primer lugar, el profesional debe tomar como base el precio de propiedades en venta con características y un tamaño similar al bien en pauta, así como la información referente al tamaño que se encuentra en la escritura.
Otro punto que debe observar en el documento es el año de construcción de la vivienda: bienes más antiguos suelen ser más accesibles que las propiedades más nuevas y modernas, principalmente porque pueden demandar reformas y mantenimientos más frecuentes.
Sobre este último aspecto, podemos decir que se relaciona de modo estrecho con el estado del bien raíz. Si se trata de una propiedad en venta deteriorada, aunque sea muy amplia y ubicada en uno de los mejores barrios, no se puede comercializar a un precio muy elevado. Además de no atraer interesados, tiende a quedar años en cartelera y a convertirse en un gasto para las inmobiliarias.
Perspectivas del propietario
Por último, es importante considerar que el precio de venta cuenta, casi que inevitablemente, con un componente subjetivo.
Aunque las inmobiliarias y los agentes traten de evadir este aspecto y, en términos comerciales, no sea un atributo relevante, las perspectivas del propietario sí que se deben tener en mente a la hora de establecer un precio de venta.
Recordá lo siguiente: una transacción de compra-venta debe ser positiva para todos los involucrados y no solo para una o dos partes. Para que confíe en tu capacidad para hacer buenos negocios, el propietario del inmueble debe sentirse cómodo para expresar su opinión, sus necesidades, aportar ideas y sacarse dudas.
Si demostrás que su expectativa sobre el precio de venta no importa, es muy probable que pierdas el cliente. Así que, la mejor opción es mantener una comunicación fluida y orientar a las personas sobre la forma más efectiva de cerrar ventas en el mercado inmobiliario.
Por: Zonaprop.
