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Objeto de discusiones y muchas dudas, las expensas extraordinarias constituyen gastos esporádicos inherentes a modificaciones, reformas y otros proyectos impredecibles, excepcionales o extremadamente necesarios en los bienes raíces. Pero, ¿quién debe pagarlas? ¿Los propietarios o inquilinos?

Según el Artículo 2048 del Código Civil y Comercial de la Nación, los gastos extraordinarios constituyen uno de los tipos de expensas comunes y se definen como un supuesto excepcional decidido por los copropietarios durante las asambleas.

Previstas en el cuarto párrafo del artículo señalado anteriormente, independientemente del monto necesario para llevar a cabo los cambios, estas continúan siendo gastos excepcionales, por lo cual, de ninguna manera las expensas dispuestas por resolución de asamblea pueden convertirse en expensas comunes ordinarias.

En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, la nueva normativa local que rige y monitorea las obligaciones de la administración de consorcios, Ley 5983, artículo 6to, obliga a que los administradores indiquen separadamente en las liquidaciones los montos correspondientes a expensas ordinarias y extraordinarias, medida que evita confusiones y refuerza la ley de fondo.

¿Qué son las expensas extraordinarias?

Antes de entrar de lleno en su definición, es importante entender el concepto de expensas inmobiliarias. Básicamente, consiste en un término sencillo de la industria que abarca la cantidad de dinero mensual que las personas deben destinar al pago de los gastos de mantenimiento de un desarrollo o barrio privado.

En lo concerniente a las expensas en cuestión, son gastos que se asumen con la intención de agregar valor a un edificio, asegurar la plusvalía del lugar y, por ende, beneficiar a los propietarios.

Entre los supuestos extraordinarios, encontramos la compra de máquinas y equipos, la innovación de los espacios y otros gastos acordados durante reuniones del consorcio que excedan las acciones básicas del mantenimiento tradicional.

Asimismo, este tipo de expensas comunes pueden incluir los gastos que no se exponen de manera mensual y, dado a su tratamiento, pueden considerarse extraordinarios como el mantenimiento de cañerías. No obstante, a menudo, estos gastos se añaden a la cuenta de expensas ordinarias.

¿En qué difieren las expensas ordinarias de las extraordinarias?

Como dijimos anteriormente, las expensas extraordinarias consisten en gastos poco comunes, inusuales y extraordinarios que se asumen y registran en las reuniones de copropietarias con el objetivo de agregar valor al bien común, ya sea un edificio o un barrio exclusivo.

Por otra parte, las expensas ordinarias configuran un tipo de gastos comunes que se hace de manera mensual y que derivan de los servicios prestados por el consorcio que no contribuyen para el aumento del valor del inmueble.

Entre las expensas ordinarias más comunes, destacamos los sueldos del encargado y de los trabajadores del edificio, los gastos derivados de mantenimientos y reparaciones como compra de artículos de limpieza, las cuentas de agua, gas y luz, etc.

Teniendo en cuenta las peculiaridades de cada concepto, podemos decir que las principales diferencias entre las expensas ordinarias y extraordinarias consisten en: 

  • La frecuencia con la que aparecen en las liquidaciones.
  • La forma como se pagan.
  • Su incidencia (o no) en el valor del inmueble.

¿Qué componentes incluyen y quién debe pagarlos?

De acuerdo con lo que mencionamos anteriormente, las expensas extraordinarias consisten en un supuesto de absoluta excepción que atienden demandas de embellecimiento, de funcionalidad o de renovación.

De esta manera, algunos muy buenos ejemplos de expensas extraordinarias son:

  • Remodelación de la fachada.
  • Pintura del hall de entrada.
  • Compra de equipamientos del salón de fiestas y eventos.
  • Adquisición de equipos de gimnasio.
  • Arreglos de un tanque de agua.
  • Compra de matafuegos.
  • ¡Entre otros gastos excepcionales!

En cuanto al pago de las expensas extraordinarias, debe discutirse en asamblea de propietarios y solamente se registran cuando las medidas que los generan se ponen en votación y la decisión final cuenta con el apoyo de la mayor parte de los participantes.

Asimismo, para que sean válidas y puedan incorporarse a las liquidaciones, es fundamental que estas expensas atiendan a rajatabla las políticas vigentes acerca de la copropiedad del edificio.

Por lo tanto, mientras las expensas ordinarias son abonadas por los inquilinos, los gastos extraordinarios son una responsabilidad del propietario.

¿Qué dice la Nueva Ley de Alquileres sobre las expensas extraordinarias?

Esta nueva normativa ratifica y apoya el contenido del Artículo 2048 del Código Civil y Comercial de la Nación, una vez que explica a detalle las obligaciones del inquilino, entre las que no se encuentran los gastos extraordinarios.

Según la nueva Ley de Alquileres, la persona que alquila un inmueble debe hacerse cargo únicamente de los gastos que se repiten mensualmente, o sea, de las expensas ordinarias como agua, luz, sueldos de colaboradores del edificio, entre otros.

Bajo esta ley, las expensas que no se repiten, como arreglos en los ascensores y de otras índoles, son obligaciones de los propietarios. Así pues, la normativa fortalece las disposiciones encontradas en el Código Civil y Comercial argentino.

Como ves, son muy claras las diferencias entre las expensas ordinarias y extraordinarias.

Mientras que las primeras se registran periódicamente, las expensas extraordinarias son esporádicas, no añaden valor al bien común y, según el Código de Civil y Comercial, son de responsabilidad exclusiva del propietario del inmueble.

Por: Zonaprop

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