Si vivís en una propiedad que tiene un consorcio, como un edificio, un conjunto de PH o un barrio privado, entre los gastos comunes vas a encontrar las expensas extraordinarias.
El problema de estos cargos adicionales a los gastos frecuentes es que muchas veces son impredecibles y los propietarios se encuentran con costos elevados que podrían afectar su presupuesto.
Si tenés una propiedad integrante de un consorcio, aquí te vamos a brindar toda la información sobre las expensas extraordinarias, algunos ejemplos para comprender mejor el concepto y, por último, consejos para que el gasto no afecte a tus finanzas.
¡Todos estos datos podrán ayudarte a gestionar el pago de expensas extraordinarias de forma simple y eficiente!
¿Qué son los gastos de expensas y qué tipos existen?
Los gastos de expensas son los costos compartidos que deben pagar los propietarios o inquilinos de una propiedad en un edificio residenciales y de oficinas, complejo de Ph, barrios privados, centros comerciales, etc. que tienen áreas comunes.
El pago de expensas puede variar según la ubicación, el tamaño del inmueble y la cantidad de servicios compartidos. En algunos casos, se calculan de acuerdo al tamaño de la unidad (metros cuadrados) y en otros se divide equitativamente entre los propietarios o inquilinos.
Asimismo, para que sean válidas y puedan incorporarse a las liquidaciones, es fundamental que estas expensas estén establecidas y cumplan en su totalidad con las normas vigentes y lo que está determinado en el Reglamento de Copropiedad del edificio.
Estos gastos comunes se dividen en dos tipos:
Expensas ordinarias
Son los gastos recurrentes y habituales (generalmente de pago mensual), que son necesarios para el funcionamiento diario del edificio, barrio o complejo. Algunos ejemplos de gastos de expensas ordinarias son:
- Limpieza de áreas comunes (pasillos, hall, entrada, etc.)
- Mantenimiento y uso de amenities comunes.
- Servicios de seguridad y portería.
- Mantenimiento de ascensores, bombas de agua, etc.
- Iluminación de pasillos y zonas comunes.
- Pagos de sueldos al personal de mantenimiento o administración.
- Pago se seguros obligatorios.
- Pago de servicios básicos como agua y electricidad para las áreas comunes.
Expensas extraordinarias
Como su nombre lo indica, son gastos excepcionales que surgen de situaciones especiales o inesperadas. Generalmente, cubren reparaciones importantes, mejoras en el edificio o inversiones a largo plazo. Algunos ejemplos incluyen:
- Reparaciones estructurales o remodelaciones.
- Reemplazo de ascensores.
- Modernización de instalaciones por razones de seguridad.
- Reemplazo de sistemas para adecuarlo a normativas nuevas.
- Instalación de nuevas tecnologías (por ejemplo, cámaras de seguridad, cerraduras inteligentes, sensores de movimiento, etc).
Más allá del gasto, el pago de expensas es una parte importante de la vida en comunidad y su cumplimiento redunda en el buen funcionamiento de los espacios y, en definitiva, en la calidad de vida de los residentes.
Expensas extraordinarias: ¿en qué se diferencian de las ordinarias?
Según el Artículo 2048 del Código Civil y Comercial de la Nación, los gastos extraordinarios constituyen uno de los tipos de expensas comunes y se definen como un supuesto excepcional decidido por los copropietarios durante las asambleas.
Previstas en el cuarto párrafo del artículo señalado anteriormente, independientemente del monto necesario para llevar a cabo los cambios, estas continúan siendo gastos excepcionales, por lo cual, de ninguna manera las expensas dispuestas por resolución de asamblea pueden convertirse en expensas comunes ordinarias. Además, los administradores tienen que indicar de forma separada en las liquidaciones los montos correspondientes a expensas ordinarias y extraordinarias, medida que evita confusiones.
Como dijimos anteriormente, las expensas extraordinarias consisten en gastos poco comunes, inusuales y extraordinarios que se asumen y registran en las reuniones de copropietarias, ya sea un edificio o un barrio exclusivo.
El objetivo de las expensas extraordinarias es reparar, remodelar, modernizar, actualizar cualquier sistema o espacio, lo que aumenta el valor de la propiedad, por esta razón el pago de las mismas las hacen los propietarios.
Por otra parte, las expensas ordinarias configuran un tipo de gastos generales que se hace de manera mensual y que derivan de los servicios prestados por el consorcio que no contribuyen para el aumento del valor del inmueble. En el caso de propiedades alquiladas, las expensas ordinarias las pagan los inquilinos, que son las personas que están haciendo uso de los espacios y servicios comunes mientras dure su contrato.
En resumen, teniendo en cuenta las peculiaridades de cada concepto, podemos decir que las principales diferencias entre las expensas ordinarias y extraordinarias consisten en:
- La frecuencia de pago: recurrente mensual / no recurrente.
- Quien las paga: propietarios / inquilinos.
- Su incidencia (o no) en el valor del inmueble.
- Origen: las expensas extraordinarias tienen que ser aprobadas por una resolución de la asamblea de propietarios y solamente se registran cuando las medidas que los generan se ponen en votación y la decisión final cuenta con el apoyo de la mayor parte de las personas que constituyen el consorcio.
Situaciones y ejemplos comunes que generan expensas extraordinarias
Las expensas extraordinarias consisten en un supuesto de absoluta excepción que atienden demandas de embellecimiento, de funcionalidad o de renovación. Estos son algunas situaciones y ejemplos prácticos de cómo puede surgir la necesidad de cobrar expensas extraordinarias:
Ejemplos en edificios residenciales
Reparación de una grieta estructural en la fachada
En un edificio residencial han comenzado a aparecer grietas importantes en la fachada. Un ingeniero contratado por el consorcio determina que la estructura necesita refuerzos para evitar problemas más graves, como desprendimientos o, incluso, riesgos para la seguridad.
El costo de la reparación es elevado y no está contemplado en las expensas ordinarias. El consorcio decide aprobar una expensa extraordinaria para cubrir los gastos de la obra estructural.
Cambio del sistema de ascensores
Cuando el ascensor ha comenzado a fallar frecuentemente, y las reparaciones ya no son suficientes para mantenerlo en funcionamiento seguro, el técnico de mantenimiento recomienda cambiar todo el sistema de ascensores y modernizar el sistema de control. En reunión de consorcio se aprueba el gasto y se determina la expensa extraordinaria que los propietarios deben pagar.
Ejemplos en Barrios Cerrados
Renovación del sistema de seguridad en el ingreso
En un barrio cerrado, luego de varios incidentes menores, los residentes han notado que el sistema de cámaras de vigilancia y el control de acceso ya no cumplen con las funciones de seguridad que necesitan. El comité de administración decide que es necesario modernizar el sistema de seguridad con cámaras de alta resolución y barreras de acceso automáticas.
Se propone en una reunión de vecinos una expensa extraordinaria para financiar la instalación del nuevo sistema de cámaras, las barreras automáticas y la actualización del software de monitoreo.
Reparación de la red de cañerías subterráneas
Ante problemas recurrentes con la presión de agua, se descubre que las cañerías subterráneas que suministran agua a las casas están dañadas debido a la antigüedad y a la falta de mantenimiento preventivo. Se plantea la necesidad de realizar una reparación completa de la red de cañerías, lo que requiere contratar a una empresa especializada. Dado que el costo no está contemplado en las expensas ordinarias, se decide cobrar una expensa extraordinaria.
Otros muy buenos ejemplos de expensas extraordinarias son:
- Cambio completo del sistema eléctrico o de gas por problemas de seguridad o normativa.
- Impermeabilización del techo o azotea para prevenir filtraciones de agua.
- Instalación de un nuevo sistema de seguridad, como cámaras de vigilancia o portones automáticos.
- Renovación del mobiliario o decoración de áreas comunes, como el hall, el área de amenities o el salón de eventos.
- Reparación de cocheras o garajes por daños en las estructuras o suelos.
- Construcción o ampliación de áreas comunes, como gimnasios, salas de juegos o jardines.
- Pagos de indemnizaciones a empleados en caso de despidos o litigios laborales.
- Reemplazo de bombas de agua o sistemas de calefacción centralizados.
- Limpieza o desinfección profunda tras situaciones de emergencia, como inundaciones o incendios.
- Refuerzos o modificaciones estructurales debido a cambios en normativas de seguridad.
- Pago de gastos legales o multas asociadas a litigios relacionados con el consorcio o violaciones normativas.
- Instalación de sistemas contra incendios, si antes no contaba con ellos o si los existentes necesitan actualización.
Consejos financieros para afrontar expensas extraordinarias inesperadas
De acuerdo con datos publicados por la Dirección General de Estadística y Censos de CABA, el 77,7 % de la población de la ciudad vive en departamentos. Si, además tenemos en cuenta los PH y los barrios privados, la cantidad de personas que tienen que contar con un presupuesto para el pago de expensas, es elevado.
Si bien para el caso de las expensas ordinarias la planificación es simple, ya que los pagos son recurrentes y es posible saber con antelación el monto aproximado, para las expensas extraordinarias, es recomendable que, si sos propietario, contés con un plan financiero específico. Estos consejos pueden ser de gran utilidad:
Contá con un fondo de emergencia
Separá cada mes un porcentaje de tus ingresos y constituí un fondo de emergencia que, incluso, podrías tener invertido en un instrumento financiero que te permite tener disponibilidad del dinero en cuanto lo necesités. Se recomienda ahorrar al menos entre 3 y 6 meses de tus gastos fijos mensuales para la creación del fondo.
No pidas prestado
Pedir dinero para pagar este tipo de gastos no es buena idea, ya que los montos suelen ser altos y te endeudarías por un largo tiempo. Evitá recurrir a préstamos o tarjetas de crédito si no puedes pagar en tiempo y forma. Las tasas de interés pueden aumentar el costo total de la expensa extraordinaria.
Participá en las decisiones del consorcio
Aunque no es exactamente un consejo financiero, asistir a las reuniones del consorcio o asambleas es clave para estar al tanto de posibles reparaciones o mejoras que podrían derivar en expensas extraordinarias. Esto te permitirá prever futuros gastos y cuestionar o negociar propuestas costosas.
Formá parte del fondo común del consorcio
Una práctica saludable de los consorcios es constituir un fondo de reserva común que se va formando con una pequeña contribución mensual extra de todos los copropietarios. De este modo, cuando surjan expensas extraordinarias, ya habrá dinero destinado para cubrir una parte o la totalidad de los costos. Sumate o proponé este fondo para no tener que afrontar grandes sumas de manera inesperada.
Acordá la financiación del gasto
En los consorcios es posible ponerse de acuerdo y financiar el gasto extraordinario a los propietarios. Esta operación es una forma accesible y económica de poder pagar la expensa extraordinaria y cumplir con tus obligaciones como propietario, sin poner en peligro tu salud financiera.
¿Qué pasa si no pago las expensas extraordinarias?
No existe un tiempo establecido a partir del cual se considera moroso por expensas a un propietario, aunque si puede establecerse en el reglamento de propiedad horizontal, Una práctica común es establecer 3 meses como tiempo máximo de espera.
Sin embargo, si en el reglamento no se indica nada, con solo un mes de mora, si no pagás las expensas extraordinarias, podrías tener un apercibimiento de ejecución.
Además, ante la mora, el consorcio o el propietario puede solicitar un acuerdo extrajudicial para que regularicés el pago. Si esto no ocurre, el consorcio estará habilitado para comenzar con acciones legales para ejecutar la deuda, con el fin de llegar a un acuerdo judicial en el Tribunal y concluir esta instancia con un depósito del dinero adeudado más intereses. En el caso que no se avance en este sentido, se solicita a la justicia el remate de la unidad funcional.
Expensas extraordinarias: una inversión que aporta valor a tu propiedad
Las expensas extraordinarias son gastos que, si bien pueden surgir de situaciones imprevistas, tienen como consecuencia directa asegurar la plusvalía de las viviendas, agregar valor a las propiedades y, por ende, beneficiar a los propietarios.
En conclusión, si querés comprar un departamento o tenés el sueño de la casa en el country, tené en cuenta que tendrás que pagar en algún momento expensas extraordinarias ¡Pero que eso no te quite el impulso! Mirá nuestro buscador de propiedades y encuentra tu próximo hogar, ¡con solo un par de clics!
Por: Zonaprop
