El pago de las expensas, en los edificios de departamentos de CABA por ejemplo, es fundamental para un buen funcionamiento y para mantener el valor de la propiedad.
En el caso de inmuebles alquilados, la duda que surge es quién debe pagarlas y cuáles son las responsabilidades y derechos de inquilinos y propietarios en cuanto a este tema.
Estos malentendidos o discrepancias sobre el pago de las expensas pueden superarse con buena información y comunicación entre las partes y con un contrato bien redactado. ¿Lo sabías?
¿Qué tipos de expensas existen y qué incluyen?
Las expensas son los gastos que se realizan para garantizar el funcionamiento del consorcio y la preservación de la propiedad. Por esta razón, las expensas siempre son comunes: todos los residentes de la comunidad del edificio tienen que pagarlas. Pero entre las expensas, por lo general, se distinguen dos tipos de gastos: los ordinarios, que son los habituales, y los extraordinarios, que, como su nombre lo indica, se dan en determinadas circunstancias.
¿Qué comprenden las expensas comunes ordinarias?
Son los gastos devengados para el mantenimiento, arreglos y conservación de las partes de la propiedad horizontal de uso común. Incluso el reemplazo o la sustitución de elementos que hacen a un buen funcionamiento del edificio.
El artículo 2041 del nuevo Código Civil y Comercial (“CCyC”) enumera algunas de las principales cosas y partes del edificio que se consideran comunes:
“a) el terreno;b) los pasillos, ya sean internos o externos;c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares;d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones;e) los locales e instalaciones de los servicios centrales;f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional;g) la vivienda para alojamiento del encargado;h) los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas;i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes;j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros;k) artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común;l) los locales sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio.“.
Otros supuestos que también se entienden como “comunes” son: el salario del encargado, los servicios de vigilancia y limpieza, las desinfecciones, los honorarios de la administración, etc.
¿Qué comprenden las expensas comunes extraordinarias?
Los gastos de expensas comunes extraordinarias son los que se realizan para mantener el buen estado y valor de la propiedad. Este tipo de erogaciones no es habitual y solo se realiza ante la necesidad de solucionar problemas puntuales de la propiedad horizontal de uso común. Algunos ejemplos de expensas extraordinarias son:
- Renovación del sistema de ascensores o de instalaciones de servicios (agua, gas, etc.)
- Arreglo de techos o medianeras por averías causadas por situaciones naturales como tormentas o vientos.
- Gastos legales o administrativos excepcionales, como los honorarios para la resolución de conflictos judiciales.
- Instalación de sistemas de seguridad extra como rejas o cámaras.
- Reparación o modernización de los amenities del edificio.
Responsabilidades de los propietarios respecto a las expensas
La ley es clara respecto de las responsabilidades de los propietarios respecto del pago de las expensas.
En el artículo 2048 del CCyC, se indica que los propietarios de cada unidad funcional son responsables de las expensas comunes ordinarias que garantizan el buen estado, la funcionalidad y comodidad del inmueble, y de las expensas extraordinarias dispuestas por resolución de asamblea y que hacen a la preservación y mantenimiento del edificio que, en última instancia influyen en el valor de la propiedad.
Como en ocasiones existen problemas de interpretación respecto a este tema, en algunas jurisdicciones se ha hecho un listado para aclararlo. Por ejemplo, la Cámara de Propiedad Horizontal de Rosario, en conjunto con la Municipalidad y el Colegio de Corredores Inmobiliarios, publicó un “listado de los gastos de expensas habituales y no habituales” para que propietarios e inquilinos despejen sus dudas en cuanto a quien paga cada gasto.
¿Qué deben pagar los inquilinos y cómo se regulan estos costos?
Si bien te explicamos que los propietarios son los responsables del pago de todas las expensas como titulares de una unidad funcional, cuando el departamento es alquilado, parte de esos gastos pueden ser derivados para que los pague el inquilino.
Aunque no existe una ley específica que obligue al inquilino a pagar las expensas, existe la práctica común que las expensas comunes extraordinarias, relacionadas con mejoras o reparaciones que aumentan el valor del inmueble o con gastos imprevistos y excepcionales, están a cargo del propietario. Por otro lado, las expensas comunes ordinarias que se pagan para el mantenimiento y la operación cotidiana del inmueble, pueden ser responsabilidad del inquilino, siempre y cuando se establezca claramente en el contrato.
El contrato de alquiler es fundamental para la distribución de responsabilidades. Por lo general, si el contrato especifica que el inquilino debe hacerse cargo de las expensas ordinarias, esto se convierte en una obligación para él. En cambio, si no se especifica claramente, se puede presumir que la responsabilidad recae en el propietario, debiéndose realizar una interpretación armónica de las demás provisiones del respectivo contrato.
En estos casos, es necesario que la administración del edificio discrimine la liquidación de expensas en gastos ordinarios y extraordinarios, para saber cómo distribuir los costos. Ante conflictos con este tema, se sugiere consultar con un corredor inmobiliario, que podrá ayudarte a dilucidar las dudas e informar a las partes cuáles son los gastos que se consideran ordinarios o extraordinarios y quiénes deben afrontar los costos en cada caso.
¿Necesitas alquilar? Zonaprop
Si vas a alquilar un departamento o PH, tené en cuenta que el valor de las expensas ordinarias puede sumar un gasto a tu presupuesto, así que preguntá y asesorate de forma adecuada antes de firmar un contrato de locación. Además, una vez que te mudes, revisá las liquidaciones de expensas para corroborar que sólo te cobren lo que corresponde de acuerdo a lo que establece el contrato que hayas firmado..¿Querés comenzar hoy a buscar tu próximo hogar? Visitá nuestro portal y explorá las miles de oportunidades inmobiliarias que tenés a un clic de distancia.
Por Zonaprop
Imagen principal Getty Images
