Cómo escriturar una casa y cuanto cuesta en 2025

Más allá de tener el dinero suficiente para pagar el precio de un inmueble, los compradores deben ser conscientes de que escriturar una casa implica el pago de ciertos ítems establecidos por las leyes vigentes y que son obligatorios de pagar para poder hacer el trámite de la escritura.

Escriturar un inmueble implica el pago de impuestos, tasas y otras obligaciones tanto para el comprador, como para el vendedor, sumando un costo adicional a la operación ¡No en vano que se considera a este momento cómo uno de los más estresantes, junto con la mudanza!

Entonces, ¿cuánto se deberá pagar por comprar y escriturar una casa? Te explicaremos en detalle los puntos clave y cuánto se espera que sea el costo de la escritura de un inmueble en Argentina en 2025.

Actualidad el mercado inmobiliario argentino en 2025

El mercado inmobiliario argentino viene de un proceso de baja de precios en las propiedades en los últimos años, que parece que comenzó a revertirse de a poco.

En nuestro informe Index Zonaprop de noviembre 2024 esta tendencia está clara. Poniendo como ejemplo a CABA, los datos indican que, en este año, los precios de las propiedades se incrementaron en un 6.6%, y están en promedio, un 7.9% más que en junio de 2023, pero aún lejos del máximo de marzo de 2019. Además, el informe indica que “en octubre 2024 el volumen de escrituras fue 31% superior al mismo mes de 2023. El 16% de las escrituras fueron realizadas con hipoteca, 3 veces más que hace un año atrás (5%).”

Estas tendencias se repiten en otras grandes ciudades del país, lo que indicaría que el mercado se está recuperando.

En el mercado inmobiliario se espera que para el 2025 se amplíe la posibilidad de disponer de créditos hipotecarios accesibles, tanto para propiedades usadas, como para emprendimientos de pozo. Este tipo de operaciones fueron autorizadas recientemente como Hipotecas de bien futuro y se espera que los bancos hagan sus ofertas, para que las personas interesadas en comprar departamentos nuevos, también puedan hacerlo a través de hipotecas.

En definitiva, podemos considerar que es un buen momento para comprar una propiedad, ya que mientras el mercado inmobiliario argentino se recupera, se bajan algunos impuestos y van apareciendo instrumentos para apoyar esta tendencia, los precios siguen retrasados y creciendo a ritmo moderado. Este contexto brinda interesantes oportunidades de compra, en especial en el mercado de los inmuebles usados.

Pasos para comprar una propiedad

Comprar una propiedad en Argentina es una inversión importante. Por ello te recomendamos que sigas estos pasos para lograr que tu proceso de compra sea exitoso y seguro.

Definí tu presupuesto

Al iniciar el proceso de búsqueda para comprar un inmueble es importante que:

• Tengas claro cuánto dinero tenés disponible.
• Incluí en los gastos todo lo que tenés que pagar en la escritura, así como las comisiones inmobiliarias e impuestos.
• Considerá si necesitás financiamiento.
• Tramitá el financiamiento (si es que lo necesitás)
• Investigá las opciones de créditos hipotecarios disponibles.
• Prepará la documentación requerida por el banco o institución financiera.

Buscá la propiedad

Aprovechá internet y buscá desde casa propiedades que respondan a tus necesidades y preferencias:

• Decidí que ubicación y tipo de propiedad que vas a buscar.
• Explorá portales inmobiliarios y seleccioná los anuncios que te interesen, además visitá inmobiliarias.
• Buscá inmuebles aptos para crédito hipotecario (si aplica).
• Hacé una primera averiguación sobre la documentación del inmueble que te interesa.
• Ofertá al valor que consideres.
• Hacé una reserva para que la propiedad sea retirada del mercado.
• Verificá la parte legal.

Prepará todos los documentos para la escrituración

Una vez aceptada la oferta te informarán cuál es la escribanía designada, allí van a realizarse los siguientes trámites:

• Revisar el estado del registro y la situación legal de la propiedad.
• Verificar la legalidad del título de propiedad y quienes son los titulares.
• Ambas partes deben presentar la documentación correspondiente.
• Te informarán los impuestos y honorarios que te corresponde pagar como comprador.

Firmá la escritura y pagá la propiedad

El día de la firma de la escritura cancelarás el total del precio de la propiedad y además:

• Recibirás el título de propiedad a tu nombre.
• Te entregarán las llaves de la propiedad.
• ¡Tomarás posesión de tu nuevo hogar!

Opciones de financiamiento en 2025

En Argentina, las opciones de financiamiento disponibles en el mercado inmobiliario para comprar una casa son dos: la financiación bancaria y la de las empresas desarrolladoras. Te explicamos las principales características de cada una.

Financiación bancaria: créditos hipotecarios

Actualmente, según lo informado por el Banco Central de la República Argentina, más de 20 bancos ofrecen créditos hipotecarios UVA, con plazos máximos de hasta 30 años. Los principales requisitos para solicitar este tipo de financiamiento son, además de la documentación personal, tener un buen historial crediticio.

 Aunque cada banco tiene su propia oferta, en términos generales, estos nuevos créditos hipotecarios cuentan con las siguientes características:

• Tasa de interés: entre el 5% y el 10% anual. Dependiendo de la entidad y el tipo de crédito, pueden ser fijas o variables.
• Plazo: máximo 360 meses.
• Monto del crédito: hasta el 80% del valor de la propiedad.
• Disponibilidad de ahorro: 20% al 30%.
• Relación cuota-ingreso: la cuota no debe exceder del 30% de los ingresos presentados para solicitar el crédito.
• Gastos adicionales: escrituración, seguros y comisiones.

Financiación de desarrolladoras inmobiliarias

Este tipo de financiamiento implica comprar una propiedad haciendo una entrega inicial que puede ser del 25% al 40% del valor de la propiedad y hacer pagos mensuales acordados entre las partes.

Las cuotas de estos planes de pago pueden ser en dólares o en pesos, en cuyo caso se ajustan por el Índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC).

La ventaja de financiar de forma directa con una constructora es que muchas están abiertas a realizar financiamientos personalizados, de acuerdo con las posibilidades económicas y capacidad de pago de cada cliente.

Factores clave antes de la compra de un inmueble

La compra de una propiedad es una operación financiera importante, ya sea que se trate de una casa para vivir o de una inversión inmobiliaria, por ello es fundamental analizar ciertos factores clave antes de comprar.

Contexto económico y financiero

En Argentina es importante aprovechar los años que son favorables para la compra de propiedades. Se espera que el 2025 ofrezca oportunidades con precios aún bajos, menos impuestos en las transacciones, mayor disponibilidad de créditos hipotecarios y otras opciones de financiamiento como las que otorgan los desarrolladores de emprendimientos de pozo.

Características de la propiedad

Si vas a comprar una vivienda usada, fíjate cuál es su antigüedad y estado general y si requiere remodelaciones o reparaciones. También considerá si el número de ambientes y su distribución son las adecuadas para vos.

En cuanto a la ubicación, evaluá cuáles son los aspectos más relevantes, según tus necesidades. Por ejemplo, si existen servicios cercanos como escuelas, hospitales, comercios, etc. Otro aspecto a observar es la conectividad y la facilidad del acceso a la zona, además del potencial de valorización del área.

Estado legal del inmueble

Es fundamental saber si los planos coinciden con los metros construidos sin infringir normas, además de asegurarte que estás tratando con el legítimo propietario. En el caso de desarrolladores, investigá si la empresa cumple con los requisitos normativos para la actividad, cuáles son sus antecedentes y referencias de obras anteriores.

Costos asociados a la compra de una casa

Además del precio de la propiedad, los costos asociados a la compra de una casa son varios y tenés que tenerlos en cuenta a la hora de tu planificación financiera. Algunos de los aspectos que generan gastos fuera del precio acordado son:

• Tasación, si necesitás conocer el precio justo de mercado.
• Escrituración de la propiedad.
• Refacciones potenciales, limpieza de terrenos, etc.
• Traslados y mudanza.
• Cambio de titularidad de los servicios.
• Solicitud de servicios nuevos.
• Contratación de seguro para el hogar.

 ¿Cuál es la importancia de tener la escritura de una casa?

La escritura es el único documento válido donde se registra quién o quiénes son los legítimos propietarios de un inmueble y tienen los derechos legales sobre ella. Solo la persona que es titular de una propiedad puede usufructuarla, cederla o venderla, además de utilizarla como garantía en diversas operaciones como alquileres o créditos.

Una propiedad con escritura puede tener un precio más alto, lo que es positivo para los vendedores. Pero también brinda certeza y seguridad a los compradores que se aseguran de acceder a una vivienda con todos sus documentos al día.

Requisitos para escriturar una propiedad

El paso final de la compra de un inmueble es el trámite de la escritura que se realiza ante el escribano público. Te contamos cuáles son los requisitos:

1. Documentación del comprador y vendedor

• Documento Nacional de Identidad (DNI).
• Constancia de CUIT, CUIL o CDI.

2. Documentación de la propiedad

• Escritura anterior donde figura el legítimo propietario.
• Planos del inmueble aprobados por la autoridad competente.
• Informe de dominio emitido por el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente a la jurisdicción donde se encuentra el inmueble.
• Certificado de inhibiciones.
• En el caso de edificios de departamentos nuevos, final de obra y Reglamento de Copropiedad.

3. Impuestos y tasas al día

• Impuesto inmobiliario y tasas municipales al día.
• Libre deuda de expensas (si aplica)

Pasos para escriturar una casa

Una vez que el vendedor acepta la oferta del comprador, comienzan los trámites para escriturar. Estos son los pasos:

1. Reserva de la propiedad

El comprador entrega una suma de dinero como seña y se establecen las condiciones y los tiempos para firmar la escritura y entregar el inmueble.

2. Firma del boleto de compraventa

Este paso no es obligatorio, ya que es un contrato privado que formaliza el acuerdo y deja constancia de detalles de la operación.

3. Designación del escribano público

El escribano es el profesional que verifica toda la documentación y se asegura de que el inmueble no tenga deudas o inhibiciones.

4. Presentación de la documentación

El comprador y el vendedor presentan en la escribanía los documentos necesarios para que el escribano redacte la escritura y realice los trámites correspondientes.

5. Obtención de certificados

El escribano solicita los certificados requeridos, como el informe de dominio y el certificado de inhibiciones, para avanzar con la escritura.

6. Firma de la escritura

Ambas partes firman la escritura de transferencia de la propiedad ante el escribano designado.

7. Pago de impuestos y honorarios

Se abonan los impuestos correspondientes al trámite de la escritura y los honorarios acordados con el escribano.

8. Inscripción en el Registro de la Propiedad

El escribano inscribe la escritura translativa de dominio en el Registro de la Propiedad Inmueble, formalizando la transferencia del bien a los nuevos propietarios.

Costos de escriturar una casa en 2025

 La escritura es el último eslabón del proceso de compraventa de un inmueble. Es el documento que refleja el acuerdo de las partes involucradas, así como la aceptación y la formalización del trámite.

En esta instancia final de la compra de una propiedad tenés gastos derivados de los trámites para obtener la escritura, como los certificados, además del pago de impuestos y tasas. En términos generales, el vendedor debe ocuparse de todos los gastos previos a la escritura como estudio de títulos, certificados, etc. Por otro lado, el comprador debe pagar por la inscripción en el registro de la propiedad y los honorarios del notario. Te brindamos dos ejemplos:

Gastos de escritura en Ciudad Autónoma de Buenos Aires, CABA.

La parte vendedora es responsable de abonar los siguientes gastos sobre la base del precio de escrituración:

Certificados

El vendedor debe asumir el costo, previo a la escritura de los documentos que habiliten la operación, como el certificado de dominio o el informe de inhibiciones. El diligenciamiento de estos informes podría alcanzar el 0,2% del precio del inmueble. 

Impuestos Cedular

Si bien el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles ITI fue derogado, si la propiedad que se vende fue comprada después del 1/1/2018 y no es vivienda única, el vendedor pagará el 15% por Impuesto a las Ganancias Cedulares, pero no lo retiene el escribano, sino que lo paga el vendedor ante el organismo de recaudación. Si la parte vendedora es una persona jurídica, se le retendrá el 3% en concepto de anticipo de Impuesto a las Ganancias.

Impuesto de Sellos

Este impuesto se aplica tanto en la CABA como en las otras 23 provincias del país. Como presenta carácter local, cada jurisdicción establece la base y el hecho imponible. En Capital Federal, este impuesto es de 1,8%.

Valuación VIR 

El VIR o Valor Inmobiliario de Referencia se solicita a la AGIP y lo pagan equitativamente comprador y vendedor, salvo que exista otro tipo de acuerdo entre las partes.

Certificación de firmas

El vendedor debe pagar lo que le corresponda en la certificación de firmas ante escribano público. Este costo varía según la escribanía.

Deudas

Si existieran pagos de expensas pendientes o deuda de impuestos, como el ABL u otros impuestos relacionados con la propiedad, el vendedor debe abonarlas antes de escriturar.

Estudio de títulos

El estudio de títulos es una investigación minuciosa acerca del estado jurídico del inmueble en la que un notario o abogado analiza los antecedentes de la propiedad, principalmente con el objetivo de evitar fraudes. Esta verificación genera un costo de 0,2%.

Comisiones inmobiliarias

En CABA, la comisión que paga el vendedor a la inmobiliaria es del 3% del valor de la propiedad más IVA.

Otros gastos

Algunos costos adicionales para el vendedor podrían incluir actualizaciones de planos, desocupación del inmueble, etc.

Teniendo en mente todos los gastos de una operación de compraventa generados para el vendedor, vemos que al momento de vender debes prepararte para asumir un gasto aproximado de entre el 2% y 4% del precio de venta, además de la comisión inmobiliaria.

Por otro lado, la parte compradora debe pagar:

Impuesto de sellos

De la misma manera que lo hace el vendedor, el comprador debe abonar el 1,8% teniendo como base el precio de la escitura. Si el inmueble adquirido es para vivienda única, familiar y de ocupación permanente, este impuesto se reduce.

Tasa de inscripción

Consiste en una tasa variable que se paga a raíz del derecho de inscribir el inmueble en el Registro de Propiedad. Una novedad positiva de este 2014 fue la baja de esta tasa a través del Decreto 902/2024, que reduce la tasa del Registro de la Propiedad Inmueble (RPI) a casi la mitad de su valor, llegando, en algunos casos, a ser de solamente el 0,5‰.

Honorarios profesionales

El comprador de la propiedad debe pagar el 2% de los honorarios profesionales, más IVA.

Comisión inmobiliaria

El comprador paga entre el 3% y el 4%. Los honorarios inmobiliarios están regulados por Ley y por el Colegio Profesional Inmobiliario.

Todos estos gastos implican un pago extra del 4,25% del precio de la escritura que el comprador se comprometió a pagar.

Gastos de escritura en la provincia de Buenos Aires

En cuanto a los montos que las partes involucradas en un negocio de compraventa de inmuebles deben pagar por la escritura de la propiedad en la Provincia de Buenos Aires, destacamos que el vendedor debe hacerse cargo de determinados porcentajes calculados sobre el precio de la escritura:

• Impuesto cedular, si el bien vendido fue adquirido después del 1 de enero de 2018.
• En lo concerniente a los sellos, debe pagar un impuesto del 1% sobre el precio de la escritura.
• Los estudios de títulos, se calculan que cuestan aproximadamente el 0,2% del precio de la escritura.
• Para los certificados e informes (dominio, embargos, inhibiciones, etc.) se calcula un 0,2% del costo total de la escritura.

Al sumar los porcentajes de los gastos, el vendedor de un inmueble en la Provincia de Buenos Aires debe destinar el 2,90% de la base del precio de la escrituración para concluir este trámite con éxito. Esto debe sumarse a la comisión inmobiliaria acordada, que sueles estar alrededor del 3% del valor de la propiedad.

Por su parte, la parte compradora debe abonar para escriturar:

• El pago del 1% de impuesto de Sellos teniendo como base el monto de la escritura.
• El 0,2% de Tasa de Inscripción. 
• Por último, en lo que respecta a los honorarios profesionales, abonará aproximadamente el 2%.

Estos pagos hacen un total aproximado del 3,45% del monto por el cual se escritura el inmueble, al que debemos sumar las comisiones inmobiliarias acordadas.

Consideraciones importantes

Si bien los porcentajes de costos para la escritura son establecidos por ley, muchas escribanías están abiertas a negociar honorarios e, incluso, a financiar los mismos. En el caso de que tengas una propiedad en vista y estás interesado en avanzar en el proceso de compra, te sugerimos que consultes con un profesional de confianza para que tengas claro los gastos asociados para completar la firma de la escritura.

En cuanto a la financiación de los emprendimientos de pozo, consultá varios proyectos antes de decidir, ya que las condiciones y los precios son muy diferentes en cada desarrolladora, encontrando adelantes de distintos porcentajes y planes de pago de diferente duración. Esto dependerá de la etapa en la que se encuentra el edificio y de las condiciones que puedas acordar de manera directa con la empresa.

En conclusión, aunque el proceso de escriturar una propiedad tenga un costo, aprovechá el contexto favorable para comprar. En un mercado con precios aún bajos, menos impuestos, buena oferta de propiedades y créditos hipotecarios interesantes, te recomendamos que comencés a buscar en Zonaprop la propiedad que siempre quisiste o la inversión inmobiliaria que estabas buscando ¡desde hace tanto tiempo!

Por Zonaprop