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En la exclusiva zona que está en auge ya se ven proyectos de hasta u$s 8.000 el metro cuadrado. Un paseo por una zona que se caracteriza por mezclar casas bajas con torres modernas y muchos espacios verdes.

“Bajo Belgrano, amor ascendente”, cantaba Luis Alberto Spinetta y ahora podríamos hacer una adaptación y cantar, en su lugar, “mercado ascendente”, ya que se trata de uno de los barrios que más movimiento tracciona.

Es una zona única de la Ciudad, delimitada por la Av. Del Libertador, la Av. Figueroa Alcorta, los bosques de Palermo y la Avenida Monroe (que hace de límite con la zona conocida como Barrio River), que luego de mucho tiempo de cultivar el bajo perfil, ahora parece haberse despertado.

“Durante mucho tiempo fue netamente un área residencial con poca oferta de propiedad horizontal y de servicios. En los últimos años, en la zona comenzó una transformación. Primero sobre la calle La Pampa: se construyeron una serie de emprendimientos muy bien conceptualizados que le dieron los primeros empujes a la construcción de edificios en propiedad horizontal. Luego, se transformó el corredor de Av. Libertador que le sumó un gran número de metros cuadrados de propiedades nuevas, repartidas principalmente en edificios de viviendas y oficinas con locales en las plantas bajas, que le aportó a la zona una variedad de servicios que históricamente no tenía”, aporta Jorge Safar, gerente de Oppel Inmuebles, inmobiliaria que trabaja la zona.

Paulatinamente, explica, diversos constructores apostaron por el Bajo Belgrano, desarrollaron edificios de categoría, que hicieron que las cotizaciones de la zona fueran de las más altas del Ciudad. 

En eso coincide Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades: “El Bajo Belgrano se caracteriza por ser un barrio que se ha desarrollado muy fuertemente los últimos años, tanto en torres de gran envergadura, como por ejemplo Fórum Alcorta, cómo en proyectos menores pero modernos, con gran diseño y amenities y todavía tiene capacidad para seguir desarrollándose”.

Hoy, el barrio alberga a los desarrollos más innovadores y de categoría, pero no siempre fue así. En los inicios de la Ciudad, el “otro Belgrano” era una zona pantanosa y de juncales, a orillas del río, donde iban a lavar la ropa las lavanderas que pintaba Prilidiano Pueyrredón, mientras que varios pescadores vivían a la vera del famoso Arroyo Vega, hoy entubado.

Ahora, al caminar por el barrio, se ven cómo conviven casas tradicionales con torres modernas y hasta varios edificios de oficinas que decidieron instalarse en la zona. Todo esto, por varios puntos fuertes que describe Safar. Primero, la calidad constructiva de la oferta inmobiliaria conjugado con un entorno residencial, que permite mantener un piso de cotización elevado con relación a otros puntos de la ciudad que pueden verse más afectados por las diversas crisis argentinas. Después, por la cercanía a grandes espacios verdes, como los Lagos de Palermo, el Paseo de las Américas o la Plaza El Salvador, que son cada vez más valorados y en especial durante la pandemia. Y, por supuesto, la cercanía a los principales accesos de la ciudad, como la Avenida General Paz.

La zona tiene una gran conectividad tanto para zona norte como para los barrios más céntricos, lo cual la torna muy atractiva. Además, tiene grandes espacios verdes que le dan una expansión importante a todo lo desarrollado. Por otro lado, creció mucho en su oferta gastronómica, con propuestas muy atractivas tanto para los segmentos más jóvenes como los no tan jóvenes”, suma Goldszer.

Sin duda, el crecimiento de la oferta de servicios, principalmente gastronómicos, vuelve muy interesante a la zona. “Paralelamente con el tiempo, el rubro gastronómico también fue ganando su lugar con propuestas de calidad y excelente ambientación”, agrega Safar. Se destaca especialmente toda la oferta montada sobre la calle Sucre que incluye nombres como Narda Comedor, de la chef Narda Lepes, Cucina Paradiso, de Donato De Santis, Páru, del peruano Jann Van Oordt, o Sucre, de Fernando Trocca.

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Creciente interés

“A medida que el desarrollo inmobiliario fue aportando nuevas opciones, el público respondió favorablemente, adquiriendo esos nuevos metros y provocando una mejoría en los valores de las propiedades. Los primeros desarrollos inmobiliarios se construyeron sobre grandes lotes que les permitió desarrollar complejos de torres con infraestructura y excelentes vistas, aportando jerarquía inmobiliaria a la zona”, comenta Safar y explica que hay que considerar que la zona del Bajo Belgrano forma parte de la zonificación U23 – Barrio Nuevo Belgrano – en el código urbanístico. 

Esta zonificación tiene la particularidad de estar, a su vez, dividida en varias sub-zonas, cada una de las cuales cuenta con posibilidades constructivas especiales. Por ejemplo, en algunas de ellas se permite la construcción de viviendas en propiedad horizontal y en otras no.

“La tierra disponible en la zona que permite el desarrollo en propiedad horizontal es cada vez más escasa, por lo cual siempre hay desarrolladores atentos a adquirir esa tierra para construir. Los proyectos que logran desarrollarse sobre lotes grandes ofrecen, en general, unidades de 1 a 4 ambientes con muy buena calidad constructiva y amplia infraestructura de amenities, servicios y cocheras”, explica el experto.

El perfil tradicional de esta zona apuntaba a familias con niños y adolescentes, pero en el último tiempo se incorporó un segmento joven de entre 25 y 35 años que fue se interesó por los nuevos desarrollos de unidades de 1,2 y 3 ambientes con amenities. “Es decir que pasaban de vivir con la familia en el barrio a vivir solos, pero manteniendo la cercanía”, desarrolla Goldszer.

Sin embargo, a la hora de hablar de valores, Safar aclara que lo más importante a tener en cuenta es que hoy los precios de publicación distan mucho de los valores efectivos de venta. En muchos casos, la distancia entre el valor de publicación y el valor que el mercado convalida puede llegar hasta un 20 %. “Un usado en buen estado puede estar publicado a partir de los USD 2.800 a USD 3.000 por metro cuadrado, pero en los complejos más modernos o con infraestructura ese valor de publicación puede estar entre los USD 4.000 y los USD 5.000 y en algunos casos, como la Torre Fórum que es la más cotizada de la zona, los precios de publicación puede llegar a superar los USD 8.000”, ejemplifica el gerente. Para finalizar, cuenta que hoy Oppel comercializa un emprendimiento en construcción sobre la calle Dragones al 1800 que contará con parque con piscina y parrilla y unidades de 2 y 3 dormitorios con valores de publicación que están dentro de los rango de los USDs 3.200 a USD 3.450 el metro cuadrado, con cochera incluida.

Imagen principal: Allan Vargas para Unsplash

Por: Eugenia Iglesias.

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