El contrato de alquiler es un documento legal que protege los derechos del inquilino y del propietario. Establece claramente las responsabilidades y obligaciones de cada una de las partes.
Cuando buscás una propiedad para alquilar, hay muchas cosas en las que tenés que ocuparte, pero lo que suele generar más dudas es la firma del contrato. Por eso, antes de firmar, informate bien para evitar sorpresas en el futuro.
Contrato de alquiler: definición y características
Un contrato de alquiler es un acuerdo legal vinculante entre un propietario y un inquilino. Establece los términos y condiciones bajo los cuales se regirá la locación de una propiedad.
Este documento detalla todos los aspectos relevantes de la relación de locación. Incluye los datos de las partes involucradas, términos del acuerdo de alquiler y cláusulas especiales.
Marco legal
En Argentina, el Código Civil y Comercial de la Nación (“CCC”) establece las normas generales que rigen los contratos de alquiler. Además, cada provincia puede tener sus propias leyes y regulaciones específicas que pueden complementar el marco legal nacional.
Es importante destacar que los contratos de alquiler deben cumplir con todas las disposiciones legales aplicables, tanto a nivel nacional, provincial y local, para ser válidos y ejecutables. Cualquier cláusula que contradiga las leyes vigentes puede ser considerada nula, entenderse por “no escrita”, o no vinculante.
Cláusulas fundamentales de un contrato
Todo contrato de alquiler debe incluir una serie de cláusulas esenciales que establecen los términos básicos del acuerdo. Estas cláusulas fundamentales son:
Identificación de las partes
“Lo primero a tener en cuenta, como en cualquier contrato, es que los datos sean los correctos. Es básico, y es lo que se denomina personería. Identificar correctamente a las partes. La incorporación del mail como domicilio electrónico es otro avance para favorecer la comunicación entre las partes”, menciona Mateo García, director residencial de la inmobiliaria Toribio Achával.
Descripción de la propiedad
En un contrato de alquiler, aclarar los detalles de la propiedad es primordial para evitar ambigüedades y disputas futuras. Los aspectos clave que se deben incluir en la descripción son:
- Dirección completa: calle, número, piso, departamento/unidad, código postal, ciudad y provincia.
- Tipo de propiedad y/o destino: casa, departamento, oficina, local comercial, galpón, etc.
- Superficie: área total de la propiedad en metros cuadrados, incluyendo los ambientes cubiertos y descubiertos (balcones, terrazas, patios, etc.).
- Distribución: cantidad de ambientes (dormitorios, baños, living/comedor, cocina, etc.) y su descripción detallada.
- Características constructivas: materiales utilizados (mampostería, hormigón, madera, etc.), antigüedad del inmueble, estado general de conservación.
- Instalaciones y servicios: detallar si cuenta con agua corriente, gas natural, calefacción, etc. Además, es importante destacar la marca y cantidad de aires acondicionados, la caldera o termotanque, etc.
- Espacios comunes: en caso de edificios o complejos, especificar los espacios comunes a los que el inquilino tiene acceso (pasillos, escaleras, jardines, estacionamiento, etc.).
- Cochera/estacionamiento: si se incluye o no una cochera o espacio de estacionamiento, y su ubicación específica.
- Medidas de seguridad: cerraduras, rejas, alarmas, cámaras de vigilancia, etc.
- Elementos/muebles incluidos: como heladeras, cocinas, lavarropas, muebles de cocina/placard, etc.
Es recomendable incluir fotografías actualizadas de la propiedad como anexo al contrato, para tener un registro visual del estado inicial. Además, se puede adjuntar un inventario detallado de los muebles y elementos que se entregan al inquilino.
Monto del alquiler
El precio del alquiler es uno de los elementos centrales del acuerdo entre el propietario y el inquilino. Sin especificar claramente esta información, el contrato estaría incompleto e inválido.
Al incluir el precio del alquiler en el contrato, se deben detallar los siguientes aspectos:
- Monto total: cantidad exacta de dinero que el inquilino debe pagar mensualmente.
- Moneda: el precio puede estar expresado en pesos argentinos u otra moneda.
- Periodicidad del pago: mensual, bimestral, trimestral, etc.
- Fechas de pago: día específico de cada mes o período en que vence el pago.
- Forma de pago: efectivo, transferencia bancaria, depósito, etc.
- Lugar de pago: domicilio, cuenta bancaria u otro lugar acordado para realizar los pagos.
- Cargo adicional o depósito de garantía que deba pagarse además del alquiler.
En cuanto al depósito de garantía se debe detallar: monto, forma de pago (efectivo, transferencia bancaria, etc.), condiciones de devolución, datos y responsabilidades del fiador o garante o, en su defecto, una póliza de seguro de caución.
“En cuanto a temas como garantía y el depósito, desde ya que eso queda siempre a decisión del propietario. Si acepta el mismo inquilino, en general no es un problema porque ya lo conoce. Se le exige que mantenga la misma garantía que tenía o se le puede pedir una nueva, en el caso de que el garante anterior no pueda continuar siendo fiador en el contrato nuevo. Y el depósito también se puede mantener o, lo que se hace comúnmente, es que se actualiza, se aumenta con el nuevo alquiler porque ya el alquiler que se va a determinar en el nuevo contrato va a ser mayor. Obviamente, del que venía pagando el inquilino en los meses anteriores a la finalización”, aclara Hernán Siwacki, socio gerente de Capital Brokers Propiedades.
Duración del arrendamiento
La cláusula de duración del alquiler es una de las más importantes en un contrato de locación, ya que establece el período de tiempo durante el cual el inquilino tiene derecho a ocupar y utilizar la propiedad. Esta cláusula suele incluir los siguientes elementos:
- Plazo inicial: especifica la duración inicial del contrato.
- Fecha de inicio: indica la fecha exacta en la que comienza el plazo de alquiler y el inquilino puede tomar posesión de la propiedad.
- Opciones de renovación: se pueden incluir cláusulas que permitan la renovación automática del contrato al vencimiento del plazo inicial, o bien la posibilidad de extenderlo por períodos adicionales previamente acordados.
- Condiciones de renovación: en caso de permitirse la renovación, se detallan las condiciones bajo las cuales se puede dar, como notificaciones previas, ajustes de precio, modificaciones de cláusulas, etc.
- Terminación anticipada: se detallan las causales y procedimientos para que cualquiera de las partes pueda rescindir el contrato antes del vencimiento del plazo, como falta de pago, incumplimientos graves, necesidad de uso por parte del propietario, etc.
- Plazos de preaviso: se establecen los plazos mínimos de anticipación con los que las partes deben notificar su decisión de no renovar o terminar el contrato al vencimiento.
Actualización
En los contratos de alquiler en Argentina, el índice o mecanismo de actualización del precio del alquiler suele detallarse en una cláusula específica dedicada a este tema. Comúnmente, esta cláusula se denomina “Actualización del precio del alquiler” o simplemente “Índice de actualización” y en ella se deben especificar claramente aspectos como:
- Índice o mecanismo de actualización: se indica el índice o referencia que se utilizará para ajustar el precio del alquiler.
- Periodicidad de los ajustes: establece cada cuánto tiempo se aplicará la actualización, pudiendo ser anual, semestral, trimestral, etc.
- Fecha de actualización: fija una fecha específica en la que se revisará y aplicará el ajuste, por ejemplo, el mismo día del año siguiente al inicio del contrato.
- Fórmula de cálculo: detalla la fórmula matemática exacta que se utilizará para calcular el nuevo precio actualizado en relación con el índice elegido.
- Notificación al inquilino: se establece el plazo y forma en que el propietario debe notificar fehacientemente al inquilino el nuevo precio actualizado.
En caso de no incluir esta cláusula en el contrato, se aplicarán los mecanismos de actualización previstos por la legislación vigente al momento de la renovación o renegociación del alquiler. Asimismo, es importante recordar que las cláusulas de indexación, estabilización o repotenciación de deudas se encuentran vedadas en razón de una norma de orden público federal, y no puede ser modificada por la voluntad de las partes o de un órgano administrativo.
Condiciones especiales
Además de estas cláusulas esenciales, un contrato de alquiler completo debe incluir otras específicas que abordan diversos aspectos de la relación de arrendamiento. Por ejemplo, un tema importante a detallar es la cláusula de estado del inmueble y devolución del mismo. El inquilino puede pedir que se detalle cualquier anormalidad al momento de recibir el inmueble, para que quede claro y luego no se lo reclamen.
Otras condiciones especiales que se pueden regular son:
- Políticas de mascotas: si se permiten o no animales en la propiedad y, en caso afirmativo, cualquier restricción o requisito adicional.
- Responsabilidades de mantenimiento: quién es responsable del mantenimiento y las reparaciones de la propiedad, y qué tipos de tareas están incluidas. En términos generales, el propietario tiene la obligación de mantener el inmueble en condiciones y asegurar que se provean los servicios establecidos en el contrato; mientras que el inquilino tiene la obligación de cuidar las instalaciones y el estado del inmueble, además de mantener al propietario informado ante cualquier suceso en la propiedad y notificaciones de la Administración del edificio.
- Pagos de tasas, impuestos y expensas: cómo se distribuyen los costos adicionales, como impuestos inmobiliarios, servicios públicos y gastos de mantenimiento comunes. Debe quedar detallado todo lo que le corresponde pagar al inquilino, y en este punto muchos tienen dudas respecto al pago las tasas de servicios, por ejemplo, el ABL en CABA. Otro aspecto que se debe aclarar es el tema del pago de expensas cuando no están correctamente discriminadas. Si bien la ley especifica que el dueño debe hacerse cargo de los gastos extraordinarios, nunca está de más especificarlo por contrato.
Términos específicos
Un contrato de alquiler también puede incluir términos específicos que abordan cuestiones como:
- Restricciones de uso: limitaciones sobre cómo se puede utilizar la propiedad, como prohibiciones de subarrendar o realizar actividades comerciales no autorizadas.
- Disposiciones para renovación o terminación del contrato: los procedimientos que deben seguirse para renovar o terminar el contrato al final del período de arrendamiento.
- Términos adicionales: cualquier otra cláusula necesaria según las circunstancias particulares del arrendamiento, como reglas sobre modificaciones a la propiedad, depósitos de seguridad, entre otros.
Protecciones legales y recursos disponibles
En Argentina, existen leyes y regulaciones que brindan protecciones a ambas partes en caso de disputas o incumplimientos contractuales.
Para los inquilinos, es importante conocer sus derechos, como el derecho a una vivienda digna, la protección contra desalojos ilegales y la posibilidad de reclamar la devolución del depósito de garantía en circunstancias específicas. Los propietarios, por su parte, tienen derecho a recibir el pago del alquiler a tiempo y a recuperar la posesión de la propiedad al final del período de arrendamiento.
Tanto inquilinos como propietarios cuentan con protecciones legales y recursos disponibles en caso de surgir conflictos o controversias relacionadas con la vulneración de los derechos mencionados. Estos son los principales recursos legales vigentes para resolver problemas con un contrato de alquiler:
- Código Civil y Comercial de la Nación
- Ley de Defensa del Consumidor y normativa complementaria
- Leyes provinciales y municipales
- Mecanismos de mediación, conciliación y resolución de controversias
- Recursos judiciales
Consejos para revisar y negociar un contrato de alquiler
Así cómo revisás la escritura al comprar una casa, antes de firmar un contrato de alquiler, tenés que leer con cuidado cada cláusula y asegurarse de comprender completamente los términos y condiciones establecidos.
Si algo que no está claro o que no te parece justo, discutilo y negocialo con el propietario o su representante. En ese sentido, no tengas miedo de solicitar cambios si encontrás cláusulas con las que no estás de acuerdo. Es importante es que ambas partes tengan en claro sus responsabilidades antes de que se generen conflictos.
Lo más recomendable es consultar con un profesional legal antes de firmar el contrato, especialmente si se trata de un arrendamiento a largo plazo o de una propiedad comercial de alto valor. Un abogado experto en leyes de arrendamiento puede asesorarte sobre tus derechos y obligaciones, y garantizar que el contrato cumpla con todas las regulaciones aplicables.
Contrato de alquiler: comienza con el pie derecho
Un contrato de alquiler bien redactado y completo es fundamental para proteger los derechos e intereses tanto del inquilino como del propietario. Este paso, correctamente ejecutado, reduce significativamente los riesgos de conflictos y malentendidos a lo largo del período de alquiler.
Si bien muchas personas suelen pedir ayuda a su corredor inmobiliario de confianza o al ChatGPT, lo más recomendable siempre es revisar personalmente el contrato, negociar cualquier cláusula que no te parezca justa y buscar asesoramiento legal, si fuera necesario. Con un contrato de alquiler sólido y legalmente vinculante, comenzarás con el pie derecho la relación locataria. ¡Dedicar tiempo y esfuerzo a esta etapa puede ahorrarte problemas y dolores de cabeza en el futuro!
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Por: Zonaprop
Imagen principal:Getty Images
