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Intercambiar, hacer el trueque o cambiar inmuebles por otros. En esta nota te contamos cómo funciona y en qué casos se puede llevar adelante.

El verbo permutar hace referencia al canje de dos o más cosas entre sí. A nivel jurídico supone un contrato y una transferencia que es recíproca. “La permuta es el canje es el canje entre dos cosas y los inmuebles son una categoría de lo que el Código establece como cosa”, sintetiza Esteban Urresti, Vicepresidente del Colegio de Escribanos. Se trata de otorgar el dominio de una propiedad por el dominio de otra, sin necesidad de que haya dinero durante la transacción.

Lo cierto es que no es una operación habitual ni sencilla de lograr, pese que a partir de la pandemia los números habían crecido levemente, en especial, en el ámbito de los terrenos. 

“Si las partes asignan el mismo valor a los inmuebles, el impuesto de sellos va como si fuera una sola operación, esa seria la ventaja económica de hacer una permuta”, analiza Urresti. Y explica que, en cambio, si hay pago en efectivo, se tributa como una sola operación hasta la concurrencia de valores y después se tributa como una compraventa.

En estos casos, es fundamental la tasación y la homogeneización de ciertos criterios entre los inmuebles que se vayan a permutar. 

¿En qué casos puede funcionar una permuta?

“Son operaciones difíciles porque tienen que encontrarse dos necesidades justas”, explica el escribano. Por ejemplo, puede aplicar en el caso de una persona que está en búsqueda de achicarse y otra que, al mismo tiempo, busca agrandarse a más metros cuadrados. Es decir, el trueque o permuta responde a situaciones muy puntuales del mercado inmobiliario donde deben encontrarse dos necesidades que sean compatibles.  

“Históricamente no era aconsejable porque entrañaba dos títulos de propiedades que podían arrastrar observaciones. En una compraventa solo se estudia el título de la propiedad que se está vendiendo, pero en la permuta se consideraba que había más peligro”, detalla el especialista y aclara que en la actualidad eso ya no se entiende de esa forma. 

En un caso particular donde por ejemplo, se deja como parte de pago un desarrollo en pozo, eso no es considerado permuta porque “la cosa todavía no existe”. Algo similar sucede en aquellos casos donde propietarios de terreno, transmiten su propiedad a una compañía para que construya y posteriormente pagan con la construcción de metros futuros, ejemplifica Urresti como una situación que tampoco es estrictamente considerada como permuta.  También advierte que, si el trueque se realizara entre dos unidades que se encuentran una en provincia y otra en la ciudad, ya que hay dos jurisdicciones, la ventaja impositiva de la permuta se pierde y la operación sigue adelante como si fueran dos ventas.

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¿Cómo funciona y qué se necesita para la permuta?

La permuta se realiza a través de un profesional inmobiliario. El estudio del título lo abona cada propietario y los gastos se comparten como en cualquier otro tipo de operación. 

Las partes pueden establecer el valor según referencia inmobiliaria o valor fiscal. 

La documentación que se requiere es la misma que aquella que se necesita para concretar una operación de compra-venta:

  • El título de la propiedad original inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble.
  • Fotocopias de DNI y la constancia de CUIL/CUIT del comprador, vendedor  y sus convivientes o cónyuges cuando corresponda.
  • Informes de dominio e informes de inhibición
  • El impuesto de sellos
  • Boletas de impuestos, tasas y gravámenes

Si se trata de un inmueble afectado a la propiedad horizontal también es requisito:

  • Una copia del reglamento de copropiedad y administración, o del reglamento de propiedad horizontal.
  • Los datos de contacto de la administración del edificio
  • El libre de deuda de expensas
  • En algunos casos, el plano de afectación a propiedad horizontal.

La única diferencia es que la persona que adquiere la propiedad a través de dar otra propiedad en parte de pago, no tiene que demostrar ni acreditar la legitimidad de los fondos.

Imagen principal: jcomp para Freepik

Por: Mora Violante.

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