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Toda propiedad horizontal cuenta con una administración de consorcio. La correcta gestión debe contemplar la representación y la mediación de conflictos de la comunidad, como así también asuntos jurídicos, impositivos y normativos. Acá te contamos todo lo que tenés que saber para cambiarla cuando no está cumpliendo con sus funciones o no se está ejerciendo de forma correcta.

La administración y el consorcio

El administrador como representante legal del consorcio puede ser un propietario o un tercero. Sus obligaciones están establecidas en el reglamento de propiedad horizontal, la ley y la asamblea de propietarios. 

Es el encargado de convocar a la asamblea y redactar la orden del día, dar cumplimiento a las normas de seguridad según las reglamentaciones, recaudar las expensas y fondos, entregar la documentación que refleje de manera transparente la actividad financiera, fomentar la conservación de las áreas comunes y la estructura del edificio y nombrar o despedir al personal del consorcio. 

También, debe detallar fielmente el resumen de expensas, pagar sueldos en tiempo y forma según legislaciones laborales, previsionales y tributarias, cumplir con el mantenimiento de tanques, ascensores, matafuegos y fachada, llevar el registro legal de las actas y mantener asegurado el inmueble.

El consorcio constituido por los propietarios de las unidades funcionales debe establecer un consejo integrado por al menos tres propietarios, que sea un nexo entre la administración y los consorcistas. Se debe encargar de controlar los aspectos económicos del consorcio, autorizar al administrador a acceder al fondo en casos de gastos mayores a los ordinarios o imprevistos y ejercer la administración del consorcio en ausencia o vacancia del administrador. 

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Las dos vías para la remoción: renuncia y autoconvocatoria

Ante el deseo de querer cambiar la administración hay dos opciones. Por un lado, la vía más sencilla, implica solicitarle la renuncia al administrador teniendo en cuenta la mayoría de los propietarios suficiente. Él convoca a la asamblea donde el tema a tratar sea su remoción y la manifiesta en el libro de actas, devuelve los libros y se retoma la gestión con el nuevo administrador.

La otra opción, más compleja, es la autoconvocatoria. Matías Ruiz presidente de la Asociación Civil de Administradores Independientes de Propiedad Horizontal (AIPH) aconseja: “Deben asegurarse de tomarse todos los recaudos que indica el reglamento en relación a las convocatorias.” En ese sentido, agrega: “Lo que se debe hacer es convocar bajo acuso de recibo a todos los vecinos, hacer un acta de la asamblea que puede ser aconsejada por un profesional, ya sea un abogado, un escribano o un nuevo administrador”. De esta forma, mediante una carta documento se notifica a la administración saliente lo resuelto en la asamblea. 

El administrador no puede impugnar la asamblea, sino que, debería aceptar lo pautado. Sin embargo, “si lo desconoce, es muy difícil para el consorcio recuperar la documentación, sobre todo los libros de actas”, indica Ruiz. Idealmente, la mejor opción es llegar a un acuerdo y que el administrador efectivamente haga la entrega. “Es muy importante que en las asambleas haya una mayoría simple, es decir, la mitad más uno de presentes, para que tenga cierto quórum que avale la decisión”, finalizó. 

En los reglamentos se establece que para remover a la administración deben estar de acuerdo ⅔ de los propietarios, mientras que el Código Civil pauta que las decisiones deben ser tomadas por la mayoría simple de los presentes, a menos que indique algo distinto la reglamentación del edificio. En caso de que no hubiese el quórum suficiente, la mayoría de los presentes pueden tomar decisiones que, notificadas a los ausentes y sin ser objetadas, quedan establecidas.

Importante: la administración puede ser removida sin expresión de causa, según indica el artículo 2060 del Código Civil y Comercial de La Nación, y puede suceder antes del vencimiento del plazo de un año de su ejercicio.

No obstante, se recomienda respetar el mes porque en caso de terminar el ejercicio de su función a mitad del mismo, corre riesgo el consorcio. Lo que sucede es que se corta el proceso de ejecución continua y puede haber problemas con los pagos entre la administración entrante y la saliente. Es fundamental saber que, tomada la decisión de cambiar, ningún consorcista debe pagarle al administrador saliente porque dicho acto implica reconocerlo en su función.

Cualquiera sea la salida, a partir de la ley de consorcios del año 2018, es responsabilidad de la administración, dentro de los quince días hábiles, hacer entrega del libro de actas, los activos existentes, libros y documentos del consorcio, rendir cuentas documentadas y notificar reclamos, sanciones o presentaciones judiciales que afecten al consorcio, en caso de que existan, ante el nuevo administrador o al consejo que ocupará el lugar vacante. 

Imagen principal: Benjamín Rascoe para Unsplash

Por: Mora Violante

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