El mercado de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires ha sufrido cambios significativos en los últimos años debido a la inflación, la ley de alquileres y la irrupción de los alquileres temporarios. Todos estos factores han contribuido a la distorsión de la oferta y la demanda, tanto en los precios, como en la disponibilidad de propiedades.
Esta nueva realidad ha afectado tanto a propietarios como inquilinos, pero también a las inmobiliarias que han visto resentida su actividad comercial referida al tema alquileres.
¿Cómo se han comportado los precios, la rentabilidad y la disponibilidad de los alquileres en este contexto? En este artículo, analizaremos los datos del Index Zonaprop, una herramienta que mide el comportamiento del mercado inmobiliario en Argentina, y veremos las tendencias y oportunidades que se presentan para inquilinos, propietarios e inmobiliarias en la ciudad de Buenos Aires.
Evolución del mercado de alquileres en el último año
Según el Index Zonaprop, el precio medio de alquiler en CABA tuvo un aumento del 21 % en enero. Sin embargo, este porcentaje, que es récord para un valor mensual, se mantuvo 4 puntos por debajo de la inflación que, según el Indec fue del 25 % en el primer mes del año.
Si hablamos en términos interanuales, los barrios con mayor incremento son Núñez, Chacarita y Parque Chacabuco.
En cuanto a la oferta de alquileres, en CABA aumentó un 62 % con respecto a diciembre del 2023, lo que significa que hay más departamentos disponibles para alquilar. Esto se debe a que muchos propietarios decidieron poner en alquiler sus departamentos que antes tenían como ocioso, a la venta o en alquiler temporario.Los barrios más buscados por los inversores para tener propiedades para renta son Paternal y Balvanera. Mientras que los barrios con mayor oferta de alquiler en CABA son Palermo, Microcentro, Belgrano y Recoleta. Un caso especial es el de Puerto Madero, un barrio muy codiciado y demandado por su combinación de cercanía al centro y naturaleza, pero con muchas propiedades cerradas y pocas ofertas en alquiler.
La rentabilidad de los alquileres, en cambio, se midió en 5,43 % bruto anual. En términos reales, es necesario tener una propiedad alquilada durante 18.4 años para recuperar la inversión. Esta medida disminuyó en 24 % respecto del año anterior.
Precio de los alquileres en CABA
Los precios promedios de los alquileres se incrementaron en todos los barrios de la ciudad. Vamos de detallar según dos aspectos:
Variación interanual de precios según zonas
El Index Zonaprop divide la ciudad en zonas que agrupan barrios. En la medición de variación de precios, el valor promedio de CABA se ubicó en un + 308,1 % mientras que por zonas, se registraron los siguientes valores:
- Corredor Norte: + 331,6 %
- Corredor Noroeste: + 323,3 %
- Eje Central: + 311,8 %
- Macrocentro: + 340,9 %
- Noroeste: 285,9 %
- Sureste: 286 %
- Oeste: 296,9 %
Variación anual por barrio
En diferentes zonas, hay barrios que se destacan por tener variaciones de precio mayores o menores al promedio.
Por ejemplo, Chacarita, Núñez y Parque Chacabuco se ubicaron entre los que más aumentaron en términos porcentuales: 345,8, 334,7 y el 327,4 %, respectivamente.
En la zona media de aumento de precios se ubican Caballito con un 316,4 %, Flores con un 312,2 %, Villa Ortuzar con el 306,7 %, Velez Sarfield con el 301,4 % y Villa General Mitre con el 295.2 % de variación interanual.
Por último y, como ejemplo de los barrios que menos aumentaron, encontramos Boedo con 256 %, Monte Castro con 251,6 % y Santa Rita con el 233,5 %.
Rentabilidad de los alquileres
La rentabilidad de los alquileres es el porcentaje que representa el ingreso anual por alquilar una propiedad sobre el valor de venta de la misma. Es un indicador que muestra cuánto rinde una inversión inmobiliaria y cómo se compara con otras alternativas.
Comparación anual
La rentabilidad promedio de los alquileres en CABA pasó de un pico del 5,4 % en 2012 a caer hasta un 2,3 % en 2016.
A partir del año 2017 la rentabilidad viene en aumento con pequeñas variaciones interanuales, ubicándose en 2023 en un 5,1 % e iniciando un 2024 con un proyectado de 5,6 % anual. Este valor es similar al del año 2012.
Variación anual por zonas
Al igual que con los precios, hay zonas que tienen rentabilidades mayores o menores al promedio de la ciudad de CABA, que se ubicó en un 5,4 %. Estas son las zonas consideradas en el Index:
- Corredor Norte: 4,8 %
- Corredor Noroeste: 4,9 %
- Eje Central: 5,3 %
- Macrocentro: 5,5 %
- Noroeste: 5,4 %
- Sureste: 5,2 %
- Oeste: 5,0%
Tendencia del mercado de alquileres: saber más, para decidir mejor
El mercado de alquileres en CABA ha experimentado cambios importantes en el último año, que han afectado tanto a inquilinos como a propietarios.
La oferta de alquileres ha crecido, principalmente en el último mes y posiblemente a raíz de que la derogación de ley de alquileres ha establecido nuevas reglas para regular las relaciones contractuales entre las partes. Esta es una buena noticia para las inmobiliarias que vuelven a tener ofertas y a trabajar nuevamente asesorando a propietarios e inquilinos.
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Por Zonaprop
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