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Cuál es la situación actual del mercado de usados residenciales, donde oferta y demanda están desencontrados, y cuáles son las alternativas que podrían colaborar en esta coyuntura.

El mercado de usados residenciales vive un momento particular: muchos quieren vender, pero pocos pueden comprar. En este desencuentro ocurre que se están viendo récords históricos de unidades en venta, pero, a la vez, las escrituras todavía siguen siendo bajas. Según los datos de Zonaprop,  los precios de venta acumulan una baja de 1.4% en 2021 y 10.5% desde el máximo de 2019. 

Y este desencuentro entre oferta y demanda se da por una combinación de factores. En primer lugar, es importante destacar que el mercado de usados tiene la particularidad de operar casi sin créditos. “La gente no está endeudada, y eso hace que defiendan más los precios. Es un mercado más lento, con menos ritmo, porque, como el propietario no tiene una deuda, no está tan apurado”, explica Miguel Ludmer, director de Interwin. 

En ese sentido, Manuel Mel, gerente de Ventas de Mel Propiedades, coincide y explica que ante una situación donde no hay una financiación, hay menos compradores. “Por más que los créditos UVA hayan tenido los problemas que tuvieron, empujaron al usado. El crédito es un mimo que necesita el usado para que empiece a girar el tema. Inyecta plata al mercado inmobiliario”, plantea y dice que lentamente están viendo un repunte de las operaciones, principalmente de las que tienen a propietarios dispuestos a acomodar tanto su precio de publicación- entre un 12 o 15%, asegura – como el precio final de cierre de la operación.

Por supuesto que la falta de acceso al crédito no es un problema nuevo en la Argentina. Y lo que realmente influye en la situación de récord de oferta en el mercado tiene que ver con cuestiones adicionales de la coyuntura. Ludmer menciona puntualmente el mal clima de negocios generado por la pandemia, la inestabilidad política y que los alquileres están en su piso histórico de rendimiento. 

Actualmente, aquellos que quieren vender para obtener efectivo deciden esperar. “En el usado el monto de las propiedades bajó. Hoy se necesitan menos dólares que hace dos años para comprar. Pero el que vende un dos ambientes para comprar un tres acomoda su valor porque sabe que el que le vende a él también lo va a acomodar. Sin embargo, hay un nicho de mercado que prefiere no convalidar esos valores y esperar. Pero es según necesidad. Hay un público que compra y vende más económico y hay otro que no le gusta este mercado de valores bajos y prefiere esperar”, puntualiza Mel.

Otro factor que introdujo más oferta al mercado vino como consecuencia de la aprobación de la Ley de Alquileres. Los nuevos requisitos de cara al propietario hicieron que muchos optaran por dejar de apostar por sacar una renta y decidieran salir a vender. “Con rendimientos que no llegan al 2% la renta resulta poco interesante. Y la Ley de Alquileres no estimula para nada la inversión en este rubro. Todo eso, al final, repercute negativamente para los inquilinos”, aporta Ludmer. 

“La ley hizo que los pocos departamentos que quedan en el mercado aumentaran la base de entrada. Para mí la solución sería el crédito inmobiliario. Porque hace que no haya tanta demanda de alquiler y se regulan los precios”, suma en esa línea Mel. 

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Las proyecciones

Los expertos coinciden en que, de a poco, la situación se va recuperando. Como dato esperanzador, también desde el Colegio de Escribanos de CABA, revelaron que las donaciones crecieron un 300% en el primer trimestre de 2021 a diferencia del año anterior, y aseguran que donar “vuelve a ser seguro”. Se trata de 2053 donaciones que además de reflejar un aumento interanual, también evidencia que se duplicaron los números que regían previo a la sanción de la reforma que convirtió estos actos jurídicos en observables a finales del año pasado. 

Sin duda el avance de la pandemia es un factor que puede determinar el curso del sector, pero con un horizonte de vacunación a la vista, la fe se renueva. “Creo que, con el tema salud resuelto, el gobierno va a volver a mirar más a la economía y eso va a hacer que la situación mejore. En un contexto de mercado en donde el dólar está mantenido, donde se pueda renegociar la deuda y una pandemia que baje los niveles de contagio, la gente va a estar emocionalmente motivada para tomar decisiones de compra”, proyecta optimista Mel. 

El crédito funcionaría como combustible para que el mercado se mueva, pero para eso necesitamos que baje la inflación. También, ayudaría estimular la oferta del mercado de alquileres. Tal vez el blanqueo empuje algo, aunque no esté orientado a usados, porque el mercado se moviliza y tracciona”, concluye Ludmer. 

Por: Eugenia Iglesias.

Imagen principal: Leonardo Miranda para Unsplash

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