La nueva ley de alquileres 27.551 que entró en vigencia en julio del año 2020 trajo consigo numerosas modificaciones que impactaron de lleno en el mercado inmobiliario. La última novedad tiene que ver con el registro de contratos.
Desde su sanción, la ley informa que “la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) debe disponer un régimen de facilidades para la registración de contratos vigentes” y que un incumplimiento puede determinar sanciones. Finalmente, se anunció que la medida establecida empezará a regir el 1° de marzo. “La realidad es que esto se sabía desde que se aprobó la ley, con lo cual la información ya estaba incorporada y de alguna manera ya se había traducido a precio”, analiza Soledad Balayan, co-titular de Maure Inmobiliaria, y destaca que lo más relevante es la facturación de alquiler, más allá del registro que es “algo burocrático”.
Este régimen alcanzará los contratos de locaciones de bienes inmuebles urbanos, arrendamientos sobre bienes inmuebles rurales, locaciones temporarias de inmuebles con fines turísticos y locaciones de espacios o superficies fijas o móviles delimitados dentro de inmuebles. El cambio, si bien ya se conocía, despertó en muchos el descontento.
Los plazos de registro serán de la siguiente forma: aquellos contratos celebrados a partir del 1° de julio de 2020 y que continúen vigentes hasta el 1° de marzo del 2021 tendrán hasta el día 31 de marzo para ser registrados, mientras que aquellos que se realicen entre el 1° de marzo hasta el 31 del mismo mes podrán hacerlo hasta el 15 de abril. Después, deberán realizarse en un plazo de quince días una vez firmado el contrato. En todos los casos deberán hacerlo los propietarios, locadores o arrendatarios y, también, los intermediarios como son los corredores inmobiliarios o escribanos. Los locatarios podrán registrarlos voluntariamente, pero no son sujetos obligados.
“Son medidas que siguen perjudicando a los inquilinos”, comenta Mariano Oppel, presidente de Oppel Propiedades, y, en relación al mercado y los propietarios reflexiona: “En vez de regular, perseguir y controlar, se debería motivar, premiar, incentivar”.
Proyecciones para el mercado de alquileres
Ante las presiones impositivas y las condiciones propias de la nueva ley, el mercado inmobiliario está conmocionado y según los expertos la tendencia de quitar los inmuebles de alquiler y ponerlos a la venta es cada vez mayor. Oppel opina que ésta y cualquier otra medida en esta línea impactará de forma negativa: “A mayor control, regulación y presión impositiva, el efecto inmediato es menor oferta y mayor informalidad”. A diferencia de lo planteado por Inquilinos Agrupados que confían en que “ahora se podrá saber quiénes conforman el negocio del acceso a la vivienda y quiénes alquilan y bajo qué condiciones”, el bróker cree que esta decisión es desalentadora y será contraproducente. “Al ser una medida que no les interesa ni sirve a las partes, entonces empiezan a buscar atajos y ahí es donde aparece la informalidad”, añade.
Lo cierto es que el mix entre la situación económica, la incertidumbre y las regulaciones son obstáculos para proyectar el futuro de los inmuebles. Además, Balayan comenta: “La extensión del decreto asusta y eso también tiene su efecto negativo sobre el precio y sobre la oferta.” En ese sentido, Oppel coincide y explica que a partir del 60% de aumento en los precios de los alquileres, el miedo, el alto grado de incertidumbre y la coyuntura actual, la gente decide poner sus propiedades a la venta y la oferta de alquileres se reduce cada vez más. A su vez, sostiene que los alquileres como forma de ahorro y generación de ingresos hoy tienen un nivel muy bajo de renta, entonces la gente “coloca su inversión en otro lado o mismo en otro país donde encuentran rentas garantizadas en dólares”.
En el mismo sentido, la especialista de Maure Inmobiliaria coindice y resalta que “los impactos sobre el precio de alquiler tienen que ver con que hay una demanda persistente, una caída en la oferta y una inflación que se está acelerando.”
Sumado a estos factores, el congelamiento de alquileres por la medida excepcional durante la cuarentena parece ser una bomba de tiempo. “Cuando las medidas excepcionales pasan a ser algo habitual, ahí pasa a ser una intervención a la propiedad privada y se destruye el valor de los activos”, advierte Oppel.
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Alquileres temporales y cocheras
El registro incluye también alquileres temporales y cocheras. Respecto a los garages, Balayan afirma: “No tiene ningún sentido práctico, ya que los alquileres no suelen ni siquiera realizarse de forma escrita ni estableciendo plazos. Son acuerdos de palabra mes a mes”. Por su parte, el presidente de Oppel propiedades considera que si bien la oferta no va a disminuir, debido a que, además, muchos contratos largos se pasaron a temporarios por el mismo factor de incertidumbre, la informalidad puede que crezca en estos sectores.
Imagen principal: Arthur Hidden para Freepik
Por: Mora Violante
