Hace más de un mes el Congreso trata una serie de modificaciones de la normativa. Pero ante la incertidumbre en el mercado locativo los precios continúan en alza y crece el sistema de prórrogas para evitar contratos anuales.
Las tan reclamadas modificaciones de la Ley de Alquileres se debaten en el Congreso. En un contexto de incertidumbre, muchos contratos locativos empiezan a vencerse lo que obliga a sus propietarios a renovar los acuerdos. Lo cierto es que ante la inminente aprobación de nuevas reglas nadie quiere perder.
Según el último informe de Zonaprop, el valor de un departamento de dos ambientes en la ciudad se ubica en $60.262 por mes, 6% por encima del mes previo. En 2022 los precios acumularon una suba del 28,5%.
La principal causa que explica el incremento de precios tiene que ver con el acotado stock disponible en el mercado locativo. “La expectativa acerca de una posible modificación sobre la Ley de Alquileres desde el segundo semestre del año pasado, enrareció aún más el mercado, ya que a la escasísima oferta que había se sumó que muchos de los pocos propietarios que ofrecían alquileres, prefiriesen esperar alguna noticia supuestamente favorable antes de arrancar con un contrato nuevo”, explica, Eduardo Stulich, director de Residencial de Soldati Propiedades.
Al poco stock disponible que hay hoy en el mercado de alquileres, se suma una nueva característica. Quienes tienen sus inmuebles en alquiler, pero se les venció el contrato hoy se inclinan por la prórroga, en general, por un año.
“Los puntos críticos de la actual ley son el plazo mínimo de 3 años y el ajuste anual, que, si bien terminó siendo superior al que se venía aplicando en los contratos anteriores, termina siendo eterno el período de ajuste, máxime con los niveles de inflación que se están alcanzando”, explica Stulich respecto a una de las principales causas de las prórrogas hoy en el mercado.
En este sentido, “proliferan los pedidos de prórroga de contratos anteriores, cuando ambas partes lo acuerdan, y solicitudes de propietarios de realizar contratos salteando estas limitaciones, con la obvia fragilidad legal que esto conlleva”, agrega el empresario inmobiliario.
Otra de las principales consecuencias que generó la Ley de Alquileres y su demorado tratamiento tiene que ver con el súper stock de propiedades a la venta. “Las propiedades que se retiraron del mercado de alquiler, se sumaron al de venta, aumentando significativamente el sobre stock existente. Es de esperar que, con reglas más lógicas para los alquileres, muchos propietarios prefiriesen poner en alquiler sus propiedades en lugar de seguir esperando los extensos plazos que hoy suceden para la venta, con costos elevados en esa espera sin ingresos”, finaliza.
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Las críticas a la ley
“Lo que sucedió y agravó el mercado de real estate fue que primero se hicieron los anuncios y luego se empezó a debatir la Ley de Alquileres”, explica por su parte Federico López Castromil, presidente de la inmobiliaria homónima.
Hoy en el mercado, que ya arrastra más de tres años complejos , con un promedio de 2500 operaciones por mes, se suma la incertidumbre que genera el debate de la Ley de Alquileres, la poca rentabilidad que da hoy un alquiler y los diferentes anuncios que espantan a los inversores. “El anuncio al impuesto ocioso y el revalúo inmobiliario complicaron aún más el escenario”, agrega.
Los inmobiliarios piden hoy que las negociaciones vuelvan a celebrarse entre las partes de forma libre. “Con una nueva Ley lo que se busca es que se corrijan los conflictos entre las partes. Además, se pide que por parte del estado haya incentivos para que el inversor vuelva a apostar en los ladrillos”, resalta.
La clave para López Castromil es que la ley sea flexible. “Hay que dar libertades, porque cada acuerdo es independiente. No se los puede encuadrar a todos de la misma forma”, agrega.
Actualmente, la Ley de Alquileres establece contratos a tres años y un incremento anual con un sistema de indexación, que brinda el Banco Central, que toma como referencia el incremento de los salarios y la inflación.
Por: Belén Fernández.
Imagen principal: Sebastián Davenport para Unsplash
La verdad no entiendo cuál es el drama que hacen por la ley no entiendo en qué afecta a los propietarios ??? Afectará al lobby de empresarios que construyen grandes obras? Alas inmobiliarias xq no quedan dibujadas con la ley que es tan clara que no entiendo para q necesito un inmobiliario para hacer un contrato de alquiler… Digan algo más coherente tanta nota no dice nada
Buenas tardes, tengo una consulta,la misma se refiere a saber si habiendo firmado un contrato el 2/7/2020,como debo aplicar el nuevo aumento para esta ultima etapa del 2/7/2022- desde ya agradezco su informacion