Los alquileres subieron un 11,9% en los dos últimos meses, ¿consecuencia de la nueva ley?

Si bien para los especialistas inmobiliarios la norma generó un alza en los valores locativos, también incidieron el contexto económico, la inflación y la cuarentena. Aseguran que el mercado deberá convalidar los incrementos.

A dos meses de sancionarse la ley de alquileres, el mercado locativo parece haber empezado a sentir los cambios. Según el índex de julio elaborado por Zonaprop, en los últimos 60 días los precios de los alquileres subieron 11,9%, con un alza en lo que va del año de 29,3%, casi el doble que la inflación medida por el INDEC. Si bien desde el sector atribuyen estas subas a la nueva norma, aseguran que el contexto de incertidumbre, como consecuencia de la pandemia, la inestabilidad del dólar y la inflación, también fueron factores determinantes.

“Los aumentos en los valores locativos sin dudas tienen que ver con la ley de alquileres. Cambiaron las reglas de juego, se espera una alta inflación y además se intensifica la presión tributaria”, sostiene Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria. Pero claro que también se suma el contexto económico: “Esto junto a la incertidumbre sobre la economía, es lo que genera un aumento de precios y, además, una caída en la oferta. La demanda no solo se está intensificando, sino que también está convalidando el aumento de precios de las últimas semanas”, indica Balayan.

Sin embargo para Adrián  Cyderboim, director de Crecer Inmobiliaria, hoy no se evidencian subas significativas en los precios locativos. “Quienes estén elevando el valor del alquiler no lo hacen sólo por la nueva ley y el sistema de indexación anual que establece, sino por el contexto inflacionario que vive la Argentina. Yo creo que el mercado no va a convalidar esos incrementos”, remarca. “Los precios los regulan la oferta y la demanda, hoy existen estas alzas, pero en unos meses seguramente veamos una desaceleración porque hay una oferta sostenida de inmuebles para el alquiler y ningún propietario querrá tener su propiedad vacía generando un gasto mensual”, concluye Cyderboim.

En 2017, la justicia porteña estableció que las comisiones inmobiliarias solo debían abonarlas los propietarios, en aquel momento el mercado también reaccionó con subas. “En aquella oportunidad muchos dueños elevaron el valor del alquiler, sin embargo fue el mismo mercado el que luego acomodó esos precios, yo creo que ahora pasará lo mismo”, compara Cyderboim.

Según los datos de Zonaprop alquilar un departamento de dos ambientes en la ciudad cuesta $24.549 por mes, lo que refleja una suba del 7,9% en julio, el mayor incremento mensual desde el inicio de la serie en 2012. La nueva normativa, que entró en vigencia el 1 de julio, establece contratos por tres años y un alza anual, tomando como referencia un índice que combina los Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE).

“La nueva ley, el decreto de emergencia locativa y la cuarentena generaron un combo explosivo para el mercado. Intensificando conflictos, generando miedo e incertidumbre y subiendo los costos de entrada para la firma de los contratos”, resalta Balayan. “Nosotros tuvimos varios casos de potenciales inquilinos que al averiguar el costo del seguro de caución decidieron no avanzar con el contrato. También, algunos propietarios que, aun sabiendo las nuevas condiciones de alquiler, decidieron a último momento retirar el departamento de la oferta”, agrega al respecto. Sin embargo, los datos de Zonaprop muestran que el volumen de avisos, en el sector de alquiler no se vio afectado.

“No tenemos casos en los que los propietarios hayan decidido volcarse a la venta. En este contexto nadie quiere tener el inmueble sin alquilar porque eso genera costos de mantenimientos muy altos. Si bien la rentabilidad es baja, se aseguran un ingreso todos los meses”, explica Cyderboim. Según la base de información de Zonaprop, hoy la renta que genera un inmueble en alquiler es de 2,14%, sufriendo una mejora en comparación al mes pasado como consecuencia del alza de precios. “La lógica sería que los dueños saquen las propiedades del mercado locativo y lo vuelquen a la venta, pero eso no está pasando”, coincide Diego Migliorisi, dueño de la inmobiliaria que lleva su nombre.

“Hay muchos segmentos en el mercado de alquiler, sin lugar a dudas el comercial fue el más golpeado por lo que no sólo no ha aumentado, sino que ha reducido su valor. El de vivienda puede haber sufrido alguna modificación en sus precios, pero no fue significativo. Creemos que esta ley no ha modificado, por ahora, a los alquileres”, subraya por su parte Migliorisi. “Todavía el sistema de indexación no se ha aplicado, por lo que hay que ver cómo se llevará acabo”, agrega.

Con respecto del sistema de indexación que establece la norma Balayan asegura que “el problema es que en este caso te imponen el índice”. Además, profundiza: “El mejor índice es el comportamiento del mercado. En los últimos años ningún contrato con ajuste escalonado quedó con un precio mayor al de mercado al momento de la finalización. Y eso pasara el inquilino siempre puede rescindir el contrato, mientras que el locador nunca tiene esa posibilidad”.

De cara a lo que se viene, la especialista sostiene que el 2021 tendrá “un nivel de inflación importante”. “Veremos qué pasa con los salarios. Para mí lo más interesante es lo que puede suceder con los precios al momento en que se cumpla un año y los contratos comiencen a ajustarse por el nuevo índice. Eso va a ser clave”, finaliza.

Imagen principal: Freepik.

Por: Belén Fernández