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Esta semana adquirió dictamen en el Senado, sin embargo, su tratamiento quedó postergado. El artículo 14 que contempla la indexación de la renta anual generó polémica por la forma confusa en la que está redactado.

La Ley de Alquileres estuvo nuevamente en agenda esta semana. El pasado martes recibió el dictamen de la Comisión de Legislación General del Senado pero su tratamiento que estaba programado para la sesión de hoy quedó postergado.

Es que el proyecto que podía ser convertido en ley requería que los dos tercios de los presentes habilitaran su tratamiento sobre tablas, pero el interbloque de Juntos por el Cambio más algunos aliados votaron en contra. La principal razón: no se trata de un tema de emergencia para debatirse en plena sesión especial de cuarentena, mientras que el artículo que se refiere a la indexación de los alquileres generó un fuerte debate al sostener que su redacción era confusa.

¿De qué se trata el proyecto, que se espera sea aprobado en el segundo semestre del año? En resumidas cuentas introduce importantes cambios en la actualización del valor de los alquileres, el pago de expensas y los desalojos, entre otros puntos, al tiempo que crea el Programa Nacional de Alquiler Social para facilitar el acceso al alquiler a las personas en situación de vulnerabilidad.

De acuerdo con el proyecto que recibió el dictamen de la Comisión de Legislación General del Senado y podría convertirse en ley en el segundo semestre del año, se establece un índice para la actualización anual de los precios conformado en igual medida por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central (BCRA).

Es justamente este punto, el artículo 14, el que generó polémica. Algunos senadores sospechan que podría dejar abierta la posibilidad de que haya más aumentos que los prometidos en la norma. El senador por el Frente de Todos de Chubut, Mario Pais, explicó que no es claro en cuanto al período de indexación. “Como está redactada la norma, se establece que el valor del alquiler debe mantenerse por doce meses y al año se puede actualizar. Se puede interpretar que el primer año se mantendría el valor, pero luego se permitiría establecer una cláusula gatillo mensual”. Es por eso que se espera que el actual proyecto sufra modificaciones antes de ser aprobado.

Otro de los puntos principales de la normativa es establecer que el plazo mínimo de la locación del inmueble serán tres años, no podrá exigirse al locatario el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes y el importe del depósito de garantía no podrá ser mayor al equivalente al primer mes de alquiler.

Por otra parte, busca regular los arreglos de la vivienda, facilitando la posibilidad de que los inquilinos puedan hacer las reformas y descontarlos del alquiler, dado que en caso de negativa o silencio del locador, ante un reclamo del locatario debidamente notificado para que realice alguna reparación urgente, el locatario puede realizarlas por sí a cargo del locador, una vez transcurridas 24 horas de la notificación.

También, se establece que el locatario no tiene a su cargo el pago de impuestos que graven a la propiedad -como el ABL y ARBA- ni el pago de expensas comunes extraordinarias. En cuanto a las garantías, los locadores deberán aceptar como garantía alguna de las siguientes opciones: título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, garantía de fianza o fiador solidario o garantía personal del locatario (recibo de sueldo o certificado de ingresos que pueden sumarse en caso de ser más de un locatario).

Para la renovación del contrato, el locador deberá informar con tres meses de anticipación si renueva y las condiciones para el nuevo contrato. Acerca del desalojo e intimación de pago, se establece que el locador debe intimar fehacientemente al locatario dando un plazo no menor a 10 días corridos de recibida la notificación y lugar de pago previo a la acción judicial de desalojo.

Otro aspecto clave es que será obligación del locador declarar el contrato de alquiler ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro de los plazos que disponga este organismo.

Para la resolución de conflictos, el proyecto establece que deberán crearse en el ámbito público de las provincias y la Ciudad de Buenos Aires ámbitos de mediación y arbitraje gratuitos o de bajo costo.

Un ítem que se fijó, luego de reuniones con el sector inmobiliario, es la intermediación en el contrato de alquiler que sólo podrá estar a cargo de un profesional matriculado y si interviene un solo corredor, ambas partes, propietario e inquilino, deberán pagar comisión.

Por último, se crea el Programa Nacional de Alquiler Social destinado a la adopción de medidas que tiendan a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal para personas en situación de vulnerabilidad.

Imagen principal: Freepik.

Por: Belén Fernández.

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