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Ciertos barrios de la Capital Federal se potenciaron en la última década. Parque Patricios y Villa Crespo son dos ejemplos de este fenómeno. Los precios de los alquileres en la zona subieron por una mayor demanda

La gentrificación es un término antiguo, pero que en el último tiempo empezó a cobrar importancia en el mercado de Real estate. En pocas líneas tiene que ver en cómo los barrios se modifican y se adaptan a sus habitantes. Zonas que hoy tienen potencial de desarrollo y que, con el impulso de políticas de estado, crecieron en la última década Pero, ¿cómo afecta este fenómeno al negocio de los alquileres?

“Es un tipo particular de proceso de revitalización, dirigida a áreas pequeñas o vecindarios, y caracterizadas tanto por una afluencia de nuevas inversiones como por una afluencia de nuevas personas, generalmente de niveles educativos y de ingresos más altos que los residentes originales”

Explica Cynthia Goytia, economista especialista en economía urbana.

Para la profesional, estos fenómenos “implican la mejora del entorno construido, en áreas con inmuebles vacantes o en deterioro, y puede incentivar a una transformación de la población”.

El fenómeno está asociado a los desplazamientos de población a diferentes barrios que ocurren tanto por factores demográficos como por una reestructuración económica que se da, por ejemplo por nuevos empleos en áreas particulares de la Ciudad. Un caso de este tipo es Parque Patricios que en los últimos diez años desarrolló su propio polo tecnológico.

El nuevo distrito acercó a empresas del sector incentivadas por beneficios fiscales  y con ellos llegó una gran cantidad de nuevos negocios que buscaban a estos nuevos consumidores y más gente buscó vivir en la zona.

“Gran parte de la discusión sobre la gentrificación en Buenos Aires es descriptiva, ya que solo los datos del nuevo censo podrán proveer evidencia sobre los cambios y si estos han sido o no sustanciales en la composición de la población o desplazamiento de hogares en algunas áreas afectadas a procesos de renovación urbana”, remarca Goythia.

La gentrificación suele darse por el impulso de nuevos desarrollos e inversiones en la ciudad y claro que influye en los precios de los alquileres. Ante una mayor demanda, los precios suben.

Para Agustín Walger de Lepore Inmobiliaria, la gentrificación hoy tiene que ver con los impuestos que se cobran en determinadas zonas, lo que hace que las desarrolladoras se focalicen en ciertos barrios.

“Hoy se habla de este tema ligado a los lotes y hacia dónde se direcciona el mercado buscando incentivar nuevas zonas. Cuándo se hizo la distribución a la valuación fiscal, se valorizó cada barrio y así surgió una mejora en los metros que se pueden hacer, que se paga a través de la plusvalía”, explica Walger. Por ejemplo Palermo o Caballito tienen una plusvalía alta porque al ser barrios altamente poblados, se busca desalentar la construcción y potenciar otras zonas.

“Lo que se hizo fue valuar ciertos barrios. Si vos queres construir en un barrio medio, la plusvalía es del 18%, en las zonas más fuertes ese número es el doble” ejemplifica el empresario inmobiliario.

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¿Cuáles son las zonas potenciadas?

Las zonas que se potenciaron fueron el sur de la capital y por ejemplo el barrio de Villa Crespo. “El Código viejo solo permitía construir hasta dos plantas en Villa Crespo, contaba con una zonificación R1 B1, no te permitían hacer muchos metros. A partir del cambio de código hoy se pueden hacer hasta seis pisos. Es una forma de incentivar una zona y darle impulso”, agrega. (R1B1 corresponde a zonas destinadas al uso residencial exclusivo con viviendas individuales y colectivas)

Según el último index de Zonaprop, un departamento de dos ambientes tiene un precio promedio de $59.600, ese valor hace dos años era de $20.200. Un incremento de más del 195% en solo dos años.

Este impulso se da en una zona donde no hay tanta presencia de edificios y de construcción. “El costo de la plusvalía en barrios como Palermo o Caballito es muy alto, porque lo que se busca es desalentar las inversiones de esta zona. Distinto es lo que pasa en Villa Crespo en donde se busca alentar la inversión”, finalizan.

Por: Belén Fernández.

Imagen principal: Gentileza Ente de Turismo de la Ciudad de Buenos Aires: turismo.buenosaires.gob.ar

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