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Existe una gran distorsión entre  alquileres pre y post pandemia. Los inquilinos acumulan deudas difíciles de pagar, a pesar del plan de 12 cuotas del Gobierno. Para los propietarios se desalienta la inversión con rentabilidad menor al 1%.

Finalmente, el Gobierno decidió prorrogar, por segunda vez, hasta el 31 de marzo el Decreto de Necesidad y Urgencia que, en medio de la pandemia, congela los alquileres, prohíbe los desalojos y extiende el plazo de vigencia de los contratos. Lo cierto es que la decisión no sólo complica al mercado locativo, sino que genera una fuerte distorsión de precios entre los contratos que se acogieron al DNU y aquellos que se celebran hoy. Además, se trata de una medida que desalienta la inversión y achica el stock disponible de unidades en alquiler.

“En septiembre del 2019 una pareja alquilaba un dos ambientes por un promedio de $17.640, según los datos de Zonaprop. El contrato que habían firmado por aquel momento había establecido un aumento del 15% cada seis meses, o sea que en marzo ese valor tenía que llegar a $20.800 y en septiembre del 2020 a $23.300”, comienza a describir, Daniel Bryn, titular de Invertire Real Estate. “Lo cierto es que por la pandemia y el DNU esa pareja sigue pagando poco más de $17.000. Lo preocupante es que ya tienen  12 meses de deuda por aquellos aumentos que se postergaron. Por lo que hoy deben más de $50.000”, grafica.

Es que el DNU congela los valores de los alquileres, pero aquellos aumentos que estaban pactados por un contrato deberán abonarse una vez que se levante el decreto o que el inquilino decida dejar el inmueble. “El gobierno estableció que en los casos en los que se pagó la renta, pero sin la actualización, la deuda se puede abonar en hasta 12 cuotas sin intereses”, remarca Bryn.

“Si el inquilino decide apagar ese inmueble y buscar uno nuevo, ese mismo departamento está hoy en el mercado a $30.680 según el último informe de Zonaprop, es decir, un 64% de incremento interanual”, agrega el especialista.  El panorama es muy complejo para los inquilinos. “Arrancan súper endeudados, van a tener que buscar un nuevo inmueble que como mínimo les va a costar un 35% más y, en algunos casos, hasta un 75%, si no pagaron ninguna de las actualizaciones en todo este tiempo”, vaticina.

¿Cómo se traduce esto? El principal problema lo van a tener los inquilinos. Aunque seguramente para el propietario no será sencillo cobrar la deuda acumulada durante el último año. “El gran inconveniente es para los inquilinos. Tomemos un ejemplo, una pareja de administrativos en septiembre del año pasado cobraba en mano $38.200, entre los dos tenían un ingreso de $76.000, y el alquiler le significaba un 23% de ambos salarios. En enero los ingresos de esa pareja llegaron a $100,000, pero hoy se abona por un dos ambientes en promedio $30.600, o sea que es el 30% del sueldo de una pareja”, detalla.

Ahora, la ecuación para quien se quiere ir a vivir solo es aún más compleja. El titular de Invertire Real Estate ejemplifica con el salario de un empleado de comercio: “Para una persona sola el alquiler en 2019 representaba el 46% de un sueldo y ahora es el 60% del ingreso, o sea, una ecuación imposible de pagar” 

Y, si bien para el experto el principal problema está en torno a los inquilinos, Humberto Foresti, socio y director de HF Proyectos & Inversiones, asegura que los propietarios también sufrirán las consecuencias del DNU. “Acá lo que se está planteando es la depresión de los alquileres en dólares. La renta termina siendo una miseria, el alquiler se marca en torno al valor de la propiedad en dólares, en promedio históricamente era de entre el  3% y el  4% en moneda extranjera, ahora con esta situación apenas está por debajo del 1%”, indica el inmobiliario.

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Para el especialista se trata de un combo explosivo, que desalienta la inversión en el mercado locativo y perjudica de lleno a los propietarios. “¿Quién teniendo un DNU vigente apostaría a poner su inmueble en alquiler? Encima con la nueva ley se desalienta la inversión… Es un combo que alienta a guardar la plata abajo del colchón o en una caja de seguridad”, asevera.

Si bien la nueva prórroga anunciada la semana pasada por el Gobierno extiende el decreto hasta el 31 de marzo, nadie sabe qué pasará después. “Yo creo que esto es hasta marzo porque la presión sobre los locadores es muy pesada. Esto no exime al inquilino de no pagar los aumentos. En el momento que se levanta el DNU tienen que abonar en cuotas todo ese incremento junto que no estaban pagando”, resume Foresti.

Los matriculados aseguran que la distorsión de precios entre contratos pre-pandemia y los nuevos no generará rebajas en los alquileres. “El propietario no va a bajar los valores, hoy se publica y se alquila muy rápido”, describe Bryn. “El verdadero precio de referencia es el de mercado, el que se ve publicado en los avisos. El otro está totalmente fuera de la realidad”, afirma Soledad Balayan, licenciada en Economía Empresarial y co-titular de Maure Inmobiliaria.

“Es muy raro que se llegue a bajar el precio de los departamentos, ya que es mayor el nivel de consultas que de cantidad de avisos. Por el momento, la demanda convalida los precios que se encuentran publicados. Hay rotación”, remarca Balayan.

Lo cierto es que este escenario está generando un nuevo comportamiento en los locatarios. “Hay muchas parejas que están buscando alquileres en Florida, Vicente López, Tigre. Como muchos pueden trabajar home-office, resignan la ubicación en la Capital y se van a Zona Norte, más alejados, donde el ticket es más bajo. Es una tendencia más marcada, aunque resignan seguridad y traslados. Esto también se da con la zona sur”, concluye Bryn. 

Imagen principal: Gentileza Ente de Turismo de la Ciudad de Buenos Aires: travel.buenosaires.gob.ar

Por: Belén Fernández

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