Un mano a mano con Martín Maccarone, Director de Coinsa Construcciones, la empresa a cargo del desarrollo.
En una ubicación privilegiada de la ciudad de Buenos Aires ya se trabaja en la puesta en pie de Ámbito Gigena, un edificio que combinará espacios de oficinas, locales gastronómicos y parques públicos en lo que hasta ahora era el enorme estacionamiento en frente al Hipódromo de Palermo. Coinsa Construcciones será la empresa encargada de dar vida al ambicioso proyecto y el ingeniero Martín Maccarone, director de la firma, accedió a hablar con Zonaprop Noticias para contar el detrás de escena de la gestación y avance de la obra.
Se trata de un terreno de la ciudad que fue concesionado a la compañía BSD Investments por 15 años, prorrogables por única vez por el plazo máximo de 5 años. Bautizado en honor al jockey Argentino Gigena, quien murió mientras corría una carrera en 1912, el edificio tendrá a Coinsa a cargo de la dirección y la construcción. Para poder llevar adelante el proyecto se creó un fideicomiso que juntó los fondos del que Maccarone es, además, socio.
Esta monumental obra será de 40.000 metros cuadrados totales, de los cuales habrá unos 27.000 cubiertos y 6.500 descubiertos. La idea es que convivan los usos mixtos: contará con 250 cocheras, unos 15.000 metros cuadrados de oficinas, 1700 de locales (que en principio se espera que estén ocupados por restaurantes) y algunos servicios de apoyo a las oficinas como pueden ser gimnasios. Alquilar un espacio en Gigena tendrá un valor de US$ 30 el metro cuadrado.
Todavía no iniciaron la etapa formal de comercialización, sin embargo, ya cuentan con el 50% del espacio alquilado por una importante empresa que montará sus oficinas en el predio. “Estamos teniendo muchos llamados de interesados para distintos rubros que nosotros no pensábamos, pero se están acercando”, comenta Maccarone a Zonaprop Noticias.
Para llegar a esta instancia, el terreno pasó por una serie de idas y vueltas que incluyó una disputa judicial de varios años. La playa de estacionamiento originalmente fue dominio de la Ciudad, porque está dentro del Parque Tres de Febrero. Luego, la concesión del Hipódromo la tomó como parte del pliego de concesión otorgado por el Gobierno nacional. La Ciudad disputó legalmente de quién era, finalmente prevaleció esa posición y ahora se puso en marcha la reconversión, según informó La Nación tras conocerse la noticia.
“Se logró un acuerdo con la gente del Hipódromo, porque ellos tenían una concesión y estaban en un litigio con la Ciudad para ver a quién le correspondía ese lugar y la verdad que en eso fue clave la buena predisposición de las tres partes para llegar a un acuerdo para que eso se destrabe y que sea un lugar para toda la ciudad”, explica Maccarone.
Ahora, con la etapa de demolición casi terminada, se espera que pronto inicie formalmente la obra que demorará 18 meses.
¿Cuánto tiempo llevó el proceso de licitación?
Casi 2 años desde que arrancó, fue un proceso largo. En el medio fue el cambio de Gobierno y las cosas se fueron demorando. Fue una licitación bastante larga porque el sistema fue con dos sobres. No se licitaba solo por canon, se licitaba por proyecto. Y si el proyecto pasaba, ahí se abrían los sobres del canon. Los 5 proyectos que se presentaron pasaron y hubo un período de estudio del proyecto. La ciudad elegía si estaban de acuerdo con lo que se iba a hacer y, una vez que pasaban, se abrían los sobres. El que más canon ofrecía era el que se lo quedaba. BSD se lo pudo adjudicar.
¿Y lo que se presentó fue lo que quedó o se hicieron cambios?
Nosotros habíamos empezado a trabajar con el estudio BMA (Bodas, Miani, Anger y Asoc.) y la licitación se ganó con ese proyecto. En paralelo, nosotros estamos haciendo una obra en Zabala y Villanueva con el estudio ODA de Nueva York, uno de los más grandes y que está creciendo muchísimo, y nos resultó tan bueno el producto y la forma de trabajar con ellos que los convocamos para rever el proyecto de Gigena. Ahí fue donde hicieron un cambio absoluto y estuvimos de acuerdo todos: la Ciudad se entusiasmó muchísimo con ese proyecto. El encargado de bajarlo localmente es el estudio Aisenson. Es un proyecto que va a ser un ícono para la Ciudad. Eso fue lo que nos llamó más la atención. Si ves los dos proyectos en metros cuadrados es lo mismo, nada más que uno es un edificio mucho más representativo, más icónico, es un legado que se le puede dejar a la Ciudad. También, es mucho más caro para hacer, pero fue una decisión de que acá queremos dejar algo para la Ciudad. Es un proyecto mejor, estamos dispuestos a sumar y a estar orgullosos del edificio que dejamos.
¿De cuánto va a ser la inversión?
Es una inversión de entre US$ 18 y 20 millones para el proyecto total.
Convivencia público-privada
¿Cuál va a ser el diferencial del proyecto?
Además de oficinas y locales, va a ser un paseo que va a unir los dos parques. Hoy el estacionamiento es un muro, algo ya antiguo, una estructura de hormigón no muy agradable, de los años 30. El parque público va a tener una vista increíble hacia el Hipódromo, Libertador, la cancha de Polo y El Rosedal. Es un lugar privilegiado, único en la Ciudad de Buenos Aires. Y todo eso es público, porque el último piso es una terraza pública.
¿Ya se está trabajando?
Sí. Ya empezaron las obras de demolición. Esa primera etapa ya está casi terminada, y calculo que en las próximas semanas ya entramos nosotros como contratistas principales y arranca la obra. Es una obra que tenemos que hacer rápido: en 18 meses porque ya tenemos algunos inquilinos que necesitan mudarse y nos comprometimos a terminar en ese plazo. Y como es una obra en un terreno grande se puede trabajar con mucha gente a la vez. Van a estar trabajando directamente unas 300 personas.
¿El COVID podría traer restricciones?
Nosotros estamos con todos los protocolos de la industria de la construcción. Si sigue todo como hasta ahora, está todo encaminado. El tema es que no se rompan las burbujas, que no haya nuevas restricciones para el transporte. Pero lo tenemos contemplado en nuestro plan de trabajo.
¿De qué modo pensaron los espacios de trabajo?
Una ventaja que tenemos acá es que las plantas son muy amplias. Tenemos la planta más grande que es de 8000 metros cuadrados que no existe en la Ciudad, eso te permite adaptar los puestos de trabajo a esta nueva realidad. Esta es la gran ventaja del proyecto, las plantas amplias. No hay muchas en la Ciudad y menos con esta ubicación. Tenemos 14.000 metros, pero tenemos plantas de 8000, y la unidad más chica puede tener 300 o 400 metros cuadrados. Los espacios verdes son fundamentales y en la terraza va a haber espacios privados donde se pueden poner parrillas o salas de reuniones con vistas únicas. Se le da prioridad al espacio público que es el que tiene casi 6500 metros. Pero la misma terraza y la misma vista que tiene el privado, la tiene el espacio público.
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A la expectativa
Ya hay algunos interesados, ¿cómo esperan que responda el mercado a la propuesta?
Todavía no salimos a comercializar y ya tenemos el 50% alquilado. Estamos muy confiados, igual que con los locales gastronómicos y comerciales. El lugar tiene estacionamiento, seguridad, mucho espacio al aire libre, y todo eso se está demandando muchísimo.
¿A pesar de este contexto de tanta incertidumbre?
Sí. Lo que estamos viendo puntualmente con la gastronomía es que, aunque por supuesto el año de pandemia achicó muchísimo el mercado, los que quedaron se quedaron muy fuertes y están buscando lugares para expandirse.
¿Y qué buscan?
Acá están muy interesados sobre todo en los espacios al aire libre. Terrazas y un espacio exterior no tan expuesto a la calle, con seguridad. Eso lo están buscando mucho.
Por: Eugenia Iglesias.
Imagen principal: Gentileza Coinsa Construcciones
