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Suben los precios, la oferta se achica y los alquileres duran poco más de dos semanas en el mercado hasta que son alquilados. Qué es lo que sucede en Buenos Aires, Córdoba y Rosario.

El mercado de alquileres se mantiene en movimiento, pese a los aumentos en los precios. Actualmente, el alquiler de un departamento de dos ambientes y 50 metros cuadrados en la Ciudad de Buenos Aires alcanza los $40.364 por mes. En lo que va del año acumula una suba del 31.6%, levemente por encima de la inflación.

A partir de la ley de alquileres que establece contratos de tres años y una fórmula de indexación basada en el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE), quienes tenían propiedades en alquiler decidieron subir los precios para no tener una pérdida de rentabilidad. Sin embargo, hay quienes decidieron volcar sus inmuebles a la venta o al alquiler temporal y, por lo tanto, la oferta se achicó. En Argentina, cayeron un 40% los avisos nominados en pesos. 

Además, en un contexto donde no hay acceso a créditos hipotecarios, los alquileres se transforman en la única alternativa posible. Así, las unidades en alquiler duran poco tiempo sin inquilinos. Es por eso también que se recomienda a la hora de coordinar una visita a una unidad, en lo posible, ir con el dinero correspondiente a la seña y la documentación necesaria en caso de que ese inmueble cumpla con los requisitos que uno desea.

Daniel Bryn, analista del mercado inmobiliario y titular de Bryn Real Estate, señala tres momentos distintos para tener en cuenta el tiempo que duran los alquileres en el mercado. Por un lado, indica que, antes de la pandemia, un alquiler duraba 25 días disponible, una vez que se puso fin al decreto que congelaba el valor de los alquileres, postergaba los desalojos y extendía la vigencia de los contratos, el lapso se acortó a sólo diez días. 

Actualmente, afirma que tardan en alquilarse aproximadamente 17 días. “Hoy no están todos más apurados, los que tenían que alquilar urgente ya lo hicieron”, sostiene Bryn. Por su parte, Soledad Balayán, titular de Maure Inmobiliaria, analiza: “En el 2021 está llevando en promedio más tiempo alquilar porque los precios subieron más que los salarios, por lo que cuesta bastante que los inquilinos lleguen con sus ingresos a los nuevos precios”. De acuerdo a la última encuesta que realizamos, el 68% de los inquilinos afirma que tardó más de cuatro semanas en conseguir su alquiler.

Según el índice de la Ciudad de Buenos Aires, en los últimos doce meses el precio medio de los avisos de alquiler en Zonaprop acumuló una suba del 64,4% por encima de la inflación y del ajuste que establece el Índice de Contratos de Locación que fijó el Banco Central para los contratos que se firmaron desde julio del 2020. 

En relación a la búsqueda, Bryn encuentra dos tipologías de inmuebles que se alquilan de forma más rápida. Por un lado, unidades chicas: “Mono y dos ambientes para inquilinos de uno o dos personas, sigue siendo el más alquilado y más rápido de alquilar”. Por otro, se refiere a unidades con superficies más amplias, terrazas, grandes balcones, PHs y casas. Tipologías más demandadas por parejas con hijos que están en búsqueda de espacios con más ambientes y contacto con el verde. 

Balayan por su parte, releva que la mayor demanda se da en departamentos de tres ambientes. Comenta que los monoambientes usados y sin amenities, como así también aquellas unidades internas, ”cuesta mucho alquilarlos”. El analista del mercado inmobiliario agrega: “Hay casos en donde se ven alquileres que han quedado muy caros y esos no se alquilan fácilmente”. 

Ambos especialistas detallan algunos factores que influyen a la hora de la celeridad con la que se puede alquilar un inmueble. 

A la hora de poner un inmueble en alquiler es necesario contemplar no solo el gasto fijo mensual establecido por contrato, sino también servicios y expensas que hacen al presupuesto. Bryn resalta la importancia de las expensas, en aquellos departamentos en los que son montos razonables, el alquiler se concreta mucho más rápido que en los casos donde se habla de valores más elevados.

Por otra parte, durante las visitas, presentarse con los requisitos que se solicitan y la suma de dinero pedida para señar es un paso que acelera el proceso, porque en este contexto de alta demanda de propiedades en alquiler, no contar con ellos en ese momento puede perjudicar el acceso al inmueble.

Balayan también destaca como factor que dinamiza el proceso la flexibilidad con los requisitos, por ejemplo a la hora de aceptar una mascota o al momento de recibir distintos tipos de garantías. “Ese tipo de unidades pueden alquilarse en una semana”, subraya. Además, por supuesto que inmuebles refaccionados o “con una lavada de cara” hallan más fácil a los inquilinos interesados. “Las unidades que se encuentran recién pintadas y en buen estado se aquilan más fácilmente y a buen perfil de inquilinos”, comenta la titular de Maure inmobiliaria.     

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¿Qué sucede en otras provincias?

En Rosario un departamento de dos ambientes y 50 metros cuadrados se ubica en $22.084 por mes. Este valor refleja que, durante 2021, los alquileres acumulan una suba de un 34.7%, por encima de la inflación. Según nuestro último informe, los departamentos grandes son las propiedades en las que más se refleja este aumento. 

Gaspar Gariboldi, asesor comercial de Dunod Propiedades, cuenta: “Para nosotros en promedio entre 15 y 18 días se alquila una propiedad”. Una cifra similar a lo que sucede en la Ciudad de Buenos Aires.

En relación a los inmuebles que más rápido se rentan, destaca aquellos con dos dormitorios que cuentan con servicios y amenities. “Realmente hemos notado en los últimos meses una gran demanda de este tipo de inmuebles que son los factores que más influyen hoy para alquilar”, sostiene. Al igual que en Buenos Aires, espacios verdes, piletas, seguridad, quincho y gimnasio son características sumamente valoradas. En los casos donde las personas no puede acceder a un alquiler con este tipo de particularidades, el bróker afirma:   “Se está valorando muchísimo algún pequeño patiecito, algún apartamento que tenga un balcón aterrazado o mismo que tenga por lo menos una terraza del edificio con quincho y parrillero”.

Mientras tanto, en Córdoba, un alquiler de dos ambientes tiene un valor de $18.630 por mes y uno de tres de $26.490. Los alquileres aumentaron en el último año un 37.9%, también por debajo de la inflación. 

Matías Merguerian, director de la inmobiliaria homónima, analiza que dentro de los alquileres residenciales, “el departamento es el que tiene una demora más grande en recibir algún interesado”. En ese sentido, explica que un departamento con una buena tasación puede demorar entre 20 días y un mes, una casa en barrio residencial entre 10 y 15 días promedio y los inmuebles que están dentro de algún country “es casi inmediato, hay lista de espera”. 

Destaca como principal factor influyente el precio: “Si el precio está ajustado, cualquier inmueble se alquila rápido”. “Hoy se sumó este concepto de seguridad principalmente y tener algún amenity o espacio verde común o propio”, describe Merguerian. A su vez, puntualiza que la ubicación también tiene peso a la hora de agilizar el proceso de alquiler y, en menor medida, la antigüedad de la propiedad: “Un departamento a estrenar, quizás se alquile un poco más rápido que uno de 15 o 20 años”.

El bróker explica que es el momento con la mayor brecha existente entre un departamento en alquiler y un housing con concepto cerrado, es decir, un country. Para entender la situación detalla lo que sucede en Nueva Córdoba, un barrio principalmente ocupado por estudiantes en el que, ante la educación remota, se desató una enorme vacancia que impactó de lleno en el precio. 

Lo cierto es que ante la posibilidad inminente de encierro y tras la experiencia vivida durante el 2020, en todos los puntos se prioriza contar con un espacio que permita conectar con la naturaleza por fuera de las cuatro paredes.

Imagen principal: Sebastián Davenport para Unsplash

Por: Mora Violante

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