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Ya sea porque se agranda la familia, por la necesidad de contar con un espacio de home office por fuera de la habitación, para comenzar una convivencia o simplemente para mayor comodidad, a la hora de pensar en un hogar más grande se evalúan otro tipo de costos.

La pandemia dejó en evidencia que para trabajar y educarse de forma remota se vuelve imprescindible, entre otras cosas, contar con un espacio apartado donde sea posible conectar con la actividad y otro donde uno pueda descansar. Incluso, en aquellos casos donde dos personas que trabajan con la modalidad home office conviven, es fundamental para no interferir en la jornada laboral del otro.

Además, la búsqueda por inmuebles con más metros cuadrados, espacios al aire libre y amenities son factores que predominan y que llegaron para quedarse. A fines del año pasado, una encuesta realizada por Zonaprop reveló que el 40% de los argentinos tenía deseos de comprar una propiedad. Un 25% quería emprender el cambio para ampliarse.

En el primer trimestre del año, el index muestra que los precios acumulan una caída del 1.6% y un 17,3% desde el punto máximo del año 2019. Hoy en día el metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires se ubica en USD 2.315.

Un monoambiente de 40 metros cuadrados y un balcón de 4 metros cuadrados tiene un valor de USD 99.800. Agrandarse a un departamento de dos ambientes de 50 metros tiene un precio de USD 120.748, es decir, 21% más. En cambio, pasar de un monoambiente a uno de tres, de 75 m2, implica invertir un 71,5% más. En este caso, el inmueble de tres ambientes se ubica en USD 171.138.

MONOAMBIENTE 2 AMBIENTES3 AMBIENTES
40 m250 m275 m2
99.800 USD120.748 USD171.138 USD

Actualmente, el 65% de las búsquedas se orientan a propiedades de 3 y 4 ambientes, el 27% corresponde a dos ambientes y por último, las unidades más chicas, solo representan un 7% del total.  En CABA, la presión de demanda sobre las unidades de 2 y 3 ambientes  ocupa el mismo porcentaje.

Respecto a la venta hoy los departamentos de 3, 4 ambientes, PHs y casas en Capital son lo más demandado. No así departamentos mono y de dos ambientes donde el stock se está acumulando”, explica Daniel Bryn, dueño de Invertire Real Estate.

Los barrios con el precio de metro cuadrado más elevado son Puerto Madero (USD 5.581), Palermo (USD 3.009) y Belgrano (USD 2.869). Mientras que en las zonas más económicas se encuentran los barrios de Lugano (USD 1.128), Nueva Pompeya (USD 1.552) y La Boca (USD 1.620).

Pese a la baja sostenida de precios y la disminución del precio en el 92% de los barrios, todavía no se registró un gran crecimiento en la concreción de las operaciones. Según el informe del Colegio de Escribanos de CABA, durante febrero las escrituras observan una suba del 3,9% respecto al nivel del año anterior. Se realizaron 1558 registros y el monto total de las transacciones alcanzó los $16.421 millones. 

El presidente Jorge De Bártolo detalla: “Lo que se ve claramente es que las operaciones que se concretan son las que provienen de una necesidad familiar o una consecuencia de una oportunidad en estos tiempos”. 

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Alquileres ¿cuánto cuesta alquilar un departamento con más ambientes?

En cuanto al alquiler, nuestra encuesta deja en evidencia que un 33% tenía en mente buscar un nuevo hogar este año y uno de los motivos era para poder contar con más espacio. En el primer trimestre los alquileres ya acumulan una suba del 14% por encima de la inflación y un 5% respecto al mes anterior. 

Un monoambiente tiene un valor de $44.900. En este caso, pensar en agrandarse a un departamento de dos ambientes ($53.450) implica hacer una inversión de un 19% más. Por otro lado, si la decisión es hacer un salto hacia un inmueble mucho más grande, de tres ambientes, el alquiler por mes sale un 64,7% más.

MONOAMBIENTE 2 AMBIENTES3 AMBIENTES
40 m250 m275 m2
$44.900$53.450$73.930

Los barrios más económicos son son San Telmo ($44.248), Monserrat ($44.488) y Constitución ($44.797), mientras que los que tienen precio más elevados son Puerto Madero ($119.921), Palermo ($69.414) y Núñez ($63.324).

En cuanto a la tipología de inmuebles más buscados, Bryn analiza que en este primer trimestre hay una diferencia en relación a lo que ocurre en promedio durante el resto del año. “Para lo que es alquiler los más demandados fueron monoambientes y dos ambientes, por un tema estacional de  estudiantes que quieren iniciar la cursada presencial”, indica.

A nivel general observa que antes de diciembre, los departamentos de 3 y 4 ambientes eran muy demandados. Uno de los factores tiene que ver con el modelo de trabajo híbrido que ahora requiere de trabajar algunos días desde el hogar y para ello se vuelve necesario contar con más ambientes. “El que tiene un dos ambientes, busca un tres para tener una pequeña oficina”, ejemplifica el especialista.

¿Comprar para vender o alquilar?

En un contexto en el que las operaciones de compra-venta realizadas todavía se encuentran con números bajos, lograr consolidar la venta de un inmueble puede tardar más tiempo del esperado. “Si yo me agrando con una venta, lo que tengo que tener en cuenta es que es una situación estresante, hay que coordinar dos mudanzas y voy a tener que tratar de vender en un escenario donde se está vendiendo poco para comprar otro”, detalla Bryn, que también sostiene que es necesario contar con un ahorro en cuanto a la diferencia entre ambas propiedades.

A su vez, señala como un punto sumamente relevante que muchas veces no es tenido en cuenta los costos transaccionales, como por ejemplo los costos de escrituración que terminan por aumentar los gastos en ese momento.

Como alternativa rápida ante este panorama propone que si una persona es propietaria de un dos ambientes lo ponga en alquiler, para así poder hacer el cambio y, a su vez, alquilar un tres ambientes para vivir. “Hoy en día con el mercado que estamos viviendo, si lo queres hacer rápido lo vas a tener que hacer alquilando”, sostiene. En este caso además, los costos de transacción son mínimos y no hay grandes montos de honorarios para cubrir. 

Lo cierto es que si la decisión es vender, lo más probable es que el valor de la propiedad sufra modificaciones a la baja durante el proceso. En ese sentido advierte: “Si hoy logran vender su inmueble y lo están haciendo con un precio más bajo de lo que estaban estimando vender, cuando tengan esa compra hecha van a tener mucho poder de negociación con esos dólares en mano”.

Por: Mora Violante

Imagen principal: Ketut Subiyanto para Unsplash

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