Para quien tiene algún dinero extra para invertir, las cocheras siempre son una tentación. Pero, ¿es momento? Qué tener en cuenta antes de elegir.
Cocheras sí, cocheras no. El debate sobre si es buen negocio invertir en un espacio para guardar el auto se renueva y, con la pandemia de por medio, los pequeños ahorristas, que veían a las cocheras como una opción de inversión, ahora se preguntan si vale la pena. En este punto están, por un lado, los que ven que las cuentas no dan los resultados esperados, pero, por el otro, los optimistas que proyectan un crecimiento para el sector.
Antes de hacer cualquier transacción, Juan Manuel Balestieri, desarrollador de Garage Caballito, insiste en hacer una aclaración: en este negocio no es lo mismo hablar de garajes comerciales que de cocheras privadas. Los garajes comerciales, explica, no han sido un buen negocio, incluso desde antes de que estallara la pandemia. La presión impositiva, los costos laborales, otras regulaciones y temas administrativos, hicieron que no lo fuera, mientras que en el caso de las cocheras privadas, se habla de un negocio en pleno crecimiento, donde la demanda es cada vez mayor y la oferta cada vez menor.
“En Caballito, por citar un ejemplo, pero podría ser también Palermo o Recoleta, se construyen cada vez menos edificios de cocheras, por la simple razón de que no hay terrenos o su incidencia en el metro cuadrado es tan elevada que hace inviable un negocio de cocheras. Mientras tanto, tenemos una demanda de cocheras fijas en alza año a año. En Argentina se venden 10 autos al año por cada 3 cocheras construidas”, enfatiza y explica que el mercado de cocheras privadas brinda seguridad y es el segmento con mayor proyección de apreciación dada su escasez a futuro. “Las cocheras particulares no son un gran negocio de renta, pero sí un gran negocio de capitalización. La pandemia no hará más que profundizar esta tendencia al alza en la demanda. La capitalización es del orden del 15% en dólares en solo un año, y la salida es mucho más rápida que de un departamento, ya que la demanda es alta y la oferta escasa”, puntualiza.
Es cierto, el mercado de las cocheras se mantiene en crecimiento desde los últimos 10 años en una ciudad como Buenos Aires donde, a pesar de que las tendencias mundiales desalientan el uso del auto, el espacio para estacionar sigue siendo escaso. Según datos de la ciudad de Buenos Aires, existen 1.270.000 espacios para estacionar en el ámbito porteño (tanto en la calle, como en los garajes privados) y por día circulan 1.800.000 autos.
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En la otra vereda están los que ven que la pandemia también tuvo consecuencias en este segmento. “Tuvo un efecto negativo. El poco uso de los vehículos, la necesidad de recortar gastos, como así también la posibilidad de contar con libre estacionamiento en casi toda la Ciudad provocó que mucha gente tome la decisión de no seguir alquilando una cochera. Esta merma en la demanda a la hora de alquilar generó un exceso de oferta y en muchos casos empujó a los propietarios de cocheras a tomar la decisión de poner en venta las mismas. Como es de público conocimiento, el mercado inmobiliario argentino se encuentra dolarizado, por lo tanto la incertidumbre respecto al valor del dólar hace que hoy por hoy la demanda de compra sea casi nula haciendo que la gente se tome una pausa para pensar antes de decidir invertir sus ahorros”, plantea Agustín Adan, de Adan Propiedades.
Para el martillero y corredor inmobiliario de la inmobiliaria de Caballito, no es un secreto que los valores de marzo a hoy vienen bajando mes a mes y, dependiendo el barrio, se ven caídas de entre un 15% y 25%, comparados con valores de 2019. Hoy en día, la media en el precio de una cochera fija cubierta oscila entre US$ 22.000 y US$ 27.000, informa Adan, mientras que para los alquileres los montos en una zona de alta demanda varían entre $5000 y $6500 mensuales. “Sobre el retorno de inversión, la suba del dólar informal que estamos viviendo desde marzo hace que hoy en día no se pueda pensar el negocio de la compra de una cochera como buena inversión, ya que la rentabilidad anual de la inversión está rondando el 1,5% anual en dólares”, remata y puntualiza que, en general, las zonas con más demanda son Palermo, Caballito y Barrio Norte, mientras que la zona centro y microcentro, las cuales históricamente tuvieron unas fuerte demanda, hoy se ven afectadas por las restricciones de tránsito y por la nueva modalidad de teletrabajo.
“El retorno hoy es muy bajo, porque, si bien las cocheras en promedio están entre US$ 20.000 y US$ 30.000, por ejemplo, en el barrio de Núñez, o Cañitas o Palermo, el promedio se ubica entre $5000 a $7000 pesos de alquiler. Entonces, la verdad es que no ofrecen un retorno muy alto si considerás que el dólar, para comprarlo, hoy la única alternativa que tenés es pagarlo al blue y, si tenés suerte y podés comprar los US$ 200, lo podés conseguir un poco menos. La realidad es que la rentabilidad no es buena”, dice Miguel Di Maggio, director de la inmobiliaria Depa.
Quiénes y cómo
En este segmento, Balestieri identifica dos perfiles de compradores interesados: el usuario final, que cada vez cobra más relevancia, y los inversores tradicionales que buscan obtener renta y valorización de su capital. “Años atrás, para el inversor tradicional, era más un negocio de renta. Pero como la demanda del usuario final es tan grande, los inversores terminan vendiendo las cocheras a usuarios finales una vez culminada la obra, obteniendo ganancias probablemente por encima del 20% (medido en dólares)”, destaca.
Antes de comprar, los expertos recomiendan tener en cuenta algunos factores. Para Adan, el factor más determinante es la cobertura. “Podemos encontrar cocheras cubiertas, descubiertas o con media-sombra. Luego, el segundo punto más importante es el tipo de cochera, su ubicación y su accesibilidad, tenemos que chequear si son fijas, si se consideran espacio guardacoches o si son movibles”, dice.
Además, la ubicación es un punto clave, así como si están en planta baja o en algún subsuelo, y la forma de acceder a la misma (rampa o ascensor). Por último, pero no menos importante, Adan puntualiza que es importante saber los gastos que genera cada cochera antes de comprarla, ya que no hay que olvidar que las cocheras pagan expensas, Aysa y ABL y, por usos y costumbres, estos gastos los incurre el propietario, por lo tanto son valores que tenemos que tener en cuenta a la hora de comprar una cochera, en especial si la compramos como inversión.
“Agregaría que es importante fijarse si se ubica en el subsuelo. En qué subsuelo sería. Si se inunda, si no se inunda. Y, hoy por hoy, tener una cochera en el microcentro no es recomendable porque la descentralización de la Capital viene fuerte”, aporta Di Maggio.
Imagen principal: Evening Tao para Freepik
Por: Eugenia Iglesias
