El crowdfunding, o financiamiento colectivo se plantea como una alternativa para democratizar el mercado. Qué ventajas tiene, cuáles son los gastos y cómo funciona.
Crowdfunding, en su traducción al español, significa financiación colectiva de proyectos. Esta metodología puede aplicarse en iniciativas de áreas de todo tipo: gastronomía, arte, tecnología y ahora también real estate.
Si bien su palabra en español es micromecenazgo y, en un principio, se aplicaba a causas sociales, emprendedores y empresas lograron ver en este instrumento una oportunidad sumamente atractiva para obtener una ganancia importante.
Mercado inmobiliario: ¿colaborativo?
En el rubro de las propiedades, no solo aparece como una alternativa de financiación colectiva, sino que abre las puertas a muchos actores antes imposibilitados de participar en las operaciones. En este caso, el crowdfunding se utiliza para financiar la compra de proyectos inmobiliarios, es decir, metros cuadrados. De esta forma, si una persona quiere invertir en una propiedad, pero no cuenta con el dinero, el crowdfunding es una gran oportunidad. Damián Lopo, fundador y director de Crowdium afirma que una de las principales restricciones de mercado es que si no se cuenta con un capital de USD 100.000 o 200.000, no existe alternativa de inversión. En ese sentido, afirma que esta financiación permite “dar la posibilidad a la gente que menos tiene a que participe del mercado inmobiliario”.
¿Cómo funciona el crowdfunding en Real Estate?
El proceso es muy sencillo y en simples pasos se puede dar inicio a la inversión. En este esquema es fundamental la plataforma que se utiliza, ya que verifica la viabilidad de los proyectos y asesora a los inversores para que el resultado sea lo más eficiente posible.
Lopo explica que, en la página de Crowdium, el primer paso es registrarse de forma completamente gratuita y después completar los datos personales. Solo con DNI ya se puede invertir, pero en aquellos casos donde el monto supera lo establecido, según la Unidad de Información Financiera y la AFIP, deberá adjuntarse documentación que respalde la inversión. Se puede ingresar con montos desde los $10.000 pesos en adelante. También, puede ser con dólares u otras monedas, la plataforma automáticamente convierte los pesos en dólares y los acredita en la cuenta, ya que las operaciones están dolarizadas. Finalmente, se elige el proyecto en el que se va a participar y se transfiere el dinero a la fiduciaria. En este caso, la plataforma trabaja con Compañía Fiduciaria Americana, una fiduciaria independiente que, según detalla el director es el máximo escalón de transparencia: garantiza que en ningún momento la empresa está en contacto con el dinero y, que incluso, en caso de fuerza mayor la inversión no se ve afectada.
A diferencia de otro tipo de operaciones, como las inversiones en pozo, no existen cuotas, sino que los inversores hacen un pago por una única vez. “Un inversor puede invertir muchas veces y más de una vez, pero no como cuota, sino como inversiones distintas”, aclara Lopo.
Al momento de invertir, los gastos como pueden ser los impuestos, la administración fiduciaria, la escrituración y expensas son descontados de la tasa de rentabilidad. “Cuando nosotros estimamos la tasa, descontamos los gastos, salvo el gasto inmobiliario que es exterior, y estimamos una rentabilidad”, detalla y reafirma: “todos los gastos ya están restados de esa rentabilidad estimada”. A su vez, aclara que esa ganancia puede ser mejor o peor según lo estimado, pero va a depender de la evolución del metro cuadrado, de los cambios del mercado y de la moneda.
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¿Por qué invertir en crowdfunding?
Por un lado, dado que se puede ingresar con bajos montos, esto permite ampliar la participación de más personas: “Se democratiza la inversión”. Asimismo, Lopo analiza que el aporte colectivo es una forma más beneficiosa de participar porque “al momento de agrupar demanda y juntar poder de compra, tenemos mucho mejor precio de compra”.
En esa línea, detalla que cuando estiman las tasas de rentabilidad y se habla de números sumamente altos es porque el punto de partida es un 15% o 20% de descuento sobre los precios de lista. Lo que sucede es una acumulación de factores que acrecientan la ganancia. En un principio, el descuento inicial por ingresar como compra mayorista, en segundo lugar, interviene la posibilidad del crecimiento de mercado y, por último, la oportunidad de tener renta a partir de alquileres. En base a ese conjunto de variables, la rentabilidad se estima que es de entre un 20% y 30%.
En general, lo que se suele hacer es adquirir el edificio y después ponerlo en alquiler. Una vez alquilados los departamentos, la renta se reparte de manera proporcional según el monto de dinero que cada persona invirtió. Por ejemplo, si el capital total es de USD 1.000.000 y un inversor tiene el 10%, una vez que se alquilan los inmuebles y, por ejemplo, el ingreso de esa renta es proporcional a 1000 dólares, el inversionista obtiene el 10% del alquiler de forma mensual y adicional al porcentaje del que es dueño.
En el caso de que se venda el inmueble, la persona que invirtió obtendrá el dinero que corresponde al porcentaje que su inversión representaba en el total. Es decir, si la suma que invirtió corresponde al 4,5%, una vez que se vende el inmueble, obtiene esa cuota de parte del total. De esta forma Lopo resalta: “Sos dueño en metros cuadrados del porcentaje que hayas invertido en relación al resto”.
Otra de las ventajas mencionadas es que la persona no tiene que ocuparse de nada, como sí sucede en otro tipo de inversión donde es necesario contratar un escribano, un contador y pagar honorarios. “Simplemente comprás metros cuadrados del proyecto que elegiste y seguí la evolución de tu inversión a través de la plataforma Crowdium”, destaca el fundador.
“El crowdfunding inmobiliario es una herramienta donde se beneficia todo el mundo. Nosotros lo que hacemos es agrupar demandas de pequeños inversores para tener mayor poder de compra, cuanto más gente seamos, mayores descuentos vamos a conseguir”, señala.
Crowdfunding y criptomonedas
“En el mundo, en los últimos seis años surgieron más de 150 empresas de crowdfunding y se fondearon más de 8200 millones de dólares de microinversiones solo en el año 2020 en Estados Unidos”, cuenta el director de Crowdium que fue elegida como la mejor proveedora de Crowdfunding Inmobiliario de la Argentina por la revista Global Banking & Finance.
A la economía colaborativa se suman las criptomonedas. La utilización de moneda virtual o criptodivisas permite que se realicen transacciones con propiedades en todo el mundo, de forma inmediata y segura con la implementación de la tecnología Blockchain, la cual elimina intermediarios y descentraliza la gestión de transacciones. El auge de las criptomonedas va a permitir ampliar el mercado a otro nivel. Actualmente, ya se pueden realizan operaciones de financiación colectiva a través de este medio digital de intercambio. “Hoy estamos a punto de vislumbrar en los próximos años la revolución más grande del real estate de los últimos 100 años”, finaliza Lopo.
Por: Mora Violante
Imagen principal: Lizza Summer para Pexels
