Cómo calcular el valor de una propiedad en Argentina

El rol del agente inmobiliario es primordial para calcular el valor de una propiedad y, aunque la decisión del precio final de publicación de un inmueble la toma el propietario, el consejo de la inmobiliaria tiene un gran peso.

Se ha dado que, en los últimos tiempos, los propietarios ponían los precios y las ventas se tardaban mucho en llegar. Esto es porque, en el mercado actual, existen factores ajenos a las propiedades que influyen en su precio. Por esto, lo mejor es que los expertos inmobiliarios expliquen a sus clientes cuál es el valor real de su inmueble y cuáles son los fundamentos de ese precio.

Entonces, ¿qué parámetros se deben seguir a la hora de tasar una unidad? Te informamos sobre este tema y mucho más ¡para una tasación exitosa!

Factores que determinan el valor de una propiedad

Vender una propiedad es una gran decisión y la tasación del inmueble es una de las etapas más importantes para comenzar el proceso. De este cálculo depende la posibilidad de cerrar una venta exitosa en el corto plazo.

Para Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades, una tasación profesional no es una ciencia exacta, ya que una tasación realista toma en cuenta muchas variables. “En tal sentido, la experiencia profesional siempre juega un papel fundamental, sobre todo en el análisis y la valuación final del inmueble.

La especialista describe las múltiples dimensiones que se deben tener en cuenta a la hora de hacer este trabajo vital para el rol inmobiliario: “En primer lugar, el análisis técnico de la unidad como producto. Es decir, zona, estado del inmueble, luminosidad, orientación, calidad constructiva, antigüedad, eventuales amenities”.

Por otra parte, “el análisis se debe complementar tomando como referencia valores de ventas concretadas, costos de reposición, precios comparables de otras unidades a la venta, demandas concretas de algún tipo de propiedad, en particular”, concluye Goldszer.

Con toda esa información que detalla la experta, los corredores inmobiliarios calculan el valor de una propiedad. Pero no son los únicos datos que usan, ya que además tienen en cuenta estos factores:

• Ubicación: el barrio, la localidad, la provincia y hasta la calle donde está la propiedad puede influir en su precio.
• Acceso a servicios: un inmueble con acceso a los servicios básicos (agua, luz, gas, internet) será mejor valorado que uno que no los tenga.
• Dimensiones de la propiedad: todos los metros cuadrados cuentan, ya sean construidos o de espacios verdes.
• Calidad de la construcción: los materiales utilizados para construir la propiedad y el estado de conservación son determinantes en la tasación.
• Tendencias del mercado inmobiliario: una plaza con exceso de oferta y poca demanda puede hacer caer los precios y, al contrario, un mercado con mucha demanda y poca oferta puede hacer subir los precios.
• Políticas económicas: el acceso a créditos o la falta de estos, la inestabilidad, la inflación, las reglamentaciones anacrónicas, la carga impositiva y tantas otras circunstancias del contexto económico y político, pueden afectar el valor de las propiedades.

Métodos comunes para calcular el valor de una propiedad

Uno de los parámetros que más se usa para determinar el valor de un inmueble es analizar las propiedades con otras que tengan un precio y ubicación similar. Pero la realidad es que existen varios métodos para hacer este cálculo y tener una tasación más precisa:

Método de valoración relativa o comparativa

Como te explicamos antes, para calcular el precio de una propiedad con este método se busca el valor de otras viviendas con ubicación y características similares (barrio, precio del metro cuadrado, servicios, etc.). Este método es el más utilizado, pero tiene el problema que no tiene en cuenta las sobre valorizaciones por alguna circunstancia del mercado, por ejemplo, una burbuja inmobiliaria.

Método del costo de reproducción

Este método se basa en calcular el valor del inmueble, teniendo como dato principal el costo de construcción actual, de una propiedad similar a la que se está valuando. Para el cálculo se consideran todos costos (materiales, mano de obra, honorarios profesionales y otros gastos) y a ese valor se le aplican factores de depreciación como la antigüedad y el estado de la propiedad. Este método es de gran utilidad cuando no existen propiedades para comparar.

Método de ingresos o flujo de caja descontado: se usa especialmente en la tasación de propiedades compradas como inversión, por ejemplo, departamentos para alquilar. Este método considera la rentabilidad potencial considerando los costos de mantenimiento, en la tasa de ocupación, los alquileres promedio, etc. para calcular el precio final de la propiedad.

Método de capitalización directa: calcula el valor de la propiedad dividiendo su ingreso operativo neto (NOI) anual, por una tasa de capitalización. Este método es útil para hacer una valuación y comprar propiedades con ingresos estables y predecibles, como edificios de oficinas o residenciales con contratos de alquiler consolidados en el largo plazo.

Herramientas y consejos para una valuación precisa

En la actualidad existen una gran cantidad de sitios web dedicados al mercado inmobiliario que ofrecen calculadoras de tasaciones en línea. Aunque también existen software y aplicaciones específicas como HouseCanary (en inglés) y Lumiform (en español).

¿Un CRM inmobiliario sirve para valuar una propiedad?

Si bien un CRM no sustituye las herramientas especializadas en valuación porque no realiza cálculos como los flujos de caja, las tasas de descuento o la capitalización, puede ser una herramienta útil para gestionar la información y procesos relacionados con la valuación. Algunos de los aportes de un CRM para este proceso son los siguientes:

• Almacena y gestiona información como las propiedades del mercado y sus características (ubicación, tamaño, historial), además de los precios de compraventa y de alquiler.
• Accede a precios recientes de propiedades similares en el caso que el CRM está vinculado a bases de datos externas o tenga integraciones con herramientas de análisis de mercado.
• Te ayuda a coordinar el proceso de valuación de la propiedad al gestionar tareas como las reuniones con los clientes, visitas para conocer el estado de la propiedad y colaboraciones con otros profesionales.
• Automatiza partes del proceso que contribuyen indirectamente a la valuación, como el envío de encuestas o formularios para recopilar datos sobre la propiedad y la actualización automática de datos.

Finalmente, aunque los recursos digitales son de gran ayuda, si sos un profesional inmobiliario, te aconsejamos que tengas en cuenta los siguientes aspectos para realizar una valuación precisa:

• Conocé la propiedad: solicitá toda la documentación del inmueble (título de propiedad, escritura, pago de impuestos, etc.), evaluá su estado y considerá su ubicación, además de aspectos como la disponibilidad de servicios, la seguridad de la zona y la potencialidad del barrio.
• Estimá los ingresos: para las propiedades para alquilar, pedí los contratos recientes para conocer los ingresos, investigá si el valor de la renta es el correcto y cuál es la tasa de ocupación de los últimos años.
• Incluí todos los gastos: cuando calcules el valor de una propiedad, tené en cuenta si necesita mantenimiento, reparaciones o renovaciones.
• Basate en datos del mercado: investigá ventas recientes y tasas de capitalización de propiedades similares en la zona. También analizá tendencias locales, las posibilidades de desarrollo urbano y las proyecciones de demanda inmobiliaria en la zona.
• Ajustá el valor por factores específicos: considerá la antigüedad del inmueble, cambios normativos, fluctuaciones del mercado, usos de la propiedad, etc.
• Utilizá herramientas tecnológicas: usá software, aplicaciones de valuación y bases de datos que te ofrezcan valores actualizados de los precios y tendencias a lo largo del tiempo.
• Revisá tu valuación: asegúrate de que el valor calculado sea coherente con las tendencias de la zona.
• Mantené un enfoque conservador: te recomendamos no sobreestimar ingresos, ni tampoco subestimar gastos.

Calcular el valor de una propiedad es el comienzo de una venta exitosa

Una de las tareas más importantes de un corredor inmobiliario es hacer una valuación correcta de las propiedades. Este proceso no es fácil, ya que el primer obstáculo que encuentran es el propio dueño del inmueble que, en la mayoría de los casos, piensa que su propiedad es más valiosa que lo que el mercado indica.

Educar al propietario sobre las tendencias y explicarle sobre los diversos factores que intervienen en la valuación es un trabajo arduo y de gran paciencia, además de conocimientos técnicos. Cuando un corredor inmobiliario calcula el valor de una propiedad, ya se comienza a ver su capacidad de negociación. Su éxito en esta primera etapa, seguramente tendrá como resultado una venta rápida y exitosa.

Si querés conocer qué inmuebles en venta existen en un barrio determinado, te sugerimos que explores nuestra plataforma de búsqueda de propiedades y veas los anuncios con sus descripciones, fotos y videos. Con esta información y tu expertise, ya podrás hacer comparaciones de precio con otras propiedades o aplicar métodos específicos para encontrar el valor de una propiedad que, además, tenga en cuenta las tendencias del mercado y el contexto del momento.

Por Zonaprop