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Los inmobiliarios hacen un balance del año. Analizan la situación actual, cómo abordar la acumulación del stock de inmuebles, herramientas para fomentar la demanda y proyecciones de cara al 2022.

Llega diciembre,fin de año se acerca e, inevitablemente, empieza la época de los balances. El 2021 termina en medio de una pandemia, pero que empieza a controlarse con el avance de las vacunas en el mundo, con una fuerte suba del dólar y el paso de las elecciones de mediano término, que dejan abierta la posibilidad de reformas en la Ley de Alquileres. ¿Cómo repercute este contexto en el mercado inmobiliario y cuáles son los próximos desafíos para el 2022r?

“Fue un año muy difícil, peleado con muy poco volumen de transacciones, con una oferta creciente, donde la demanda se concentró en el público de consumidor final, sobre todo en unidades de tres y cuatro ambientes, y hubo poca tracción en cuánto a las unidades chicas”, explica Gabriel Brodsky, CEO de la inmobiliaria Predial.

Con la ley de alquileres, que se aprobó a mediados del 2020 y que aún sigue vigente, la situación de un mercado locativo cambió rotundamente. Se incrementó el stock de inmuebles a la venta, pero la demanda no convalidó los valores que se presentaban y los costos del metro cuadrado continuaron en baja. 

“La ley de alquileres generó un daño profundo. Aumentó el stock de metros cuadrados en venta, una vez que los propietarios veían que se vencían los contratos decidían no continuar en el mercado locativo y se volcaron hacia la venta. Y, por otro lado, se achicó la demanda y complicó aún más el escenario”, sostiene con respecto a este punto el inmobiliario.

Según los datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en noviembre se hicieron 2574 escrituras de compra-venta, un número muy por debajo del promedio de hace cuatro años cuando esa cifra era de entre 6.000 y 7.000 actos por mes.

“Con la pandemia hubo una fuerte crisis de confianza, potenciada por las cuestiones políticas y económicas”, reconoce Brodsky.

Para Luis D’odorico, dueño de la inmobiliaria homónima: “El año está cerrando con muy pocas ventas de unidades chicas. Hay mayor demanda de semipisos y pisos. Esto está vinculado con el hecho de que quien da el puntapié de compras de uno y dos ambientes,en lo general, recurre a un crédito o ayuda para realizar la compra”.

Al tratarse de consumidores finales que ya cuentan con el dinero en la mano hay mayor lugar a la negociación. “En unidades de mayor valor las contraofertas son escuchadas y se trata de compradores con dinero efectivo o en algunos pocos casos entregando unidades en pago”, agrega D’odorico sobre el mercado de hoy.

Respecto a la actualidad del mercado de alquileres, afirma: “Fue un año difícil para el tema locaciones. Se hicieron todos los alquileres que se ofrecieron porque la demanda es grande frente a una pequeña oferta. Los propietarios para resguardarse del periodo de tres años, ofrecen el alquiler a valores más altos de lo normal. Por eso el mercado estuvo muy inestable. Todos piden un cambio en la ley, sobre todo la duración del contrato”.

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¿Qué se necesita para que el mercado se reactive?

“Para que la industria funcione es fundamental que haya créditos. Es el único país donde funcionamos sin crédito, con carga impositiva altísima y donde el poder adquisitivo de la gente se devalúa cada vez más. Tratamos de ayudar a los inquilinos y la realidad es que los complicamos, al que quiere invertir en obras se le hace cada vez más difícil y lo que hacemos es invitarlos a invertir en otros mercados”, explica Brodsky.

“Hay que ver cuántos años tardará en recuperarse el sector, cuántas décadas demorará que el inversor que se fue al exterior regrese a operar en el país, ese es realmente el balance negativo”, agrega el inmobiliario preocupado por el presente.

Hacia dónde vamos

El año que viene será un nuevo desafío para el sector. Los expertos coinciden en que el lanzamiento de créditos hipotecarios, la estabilización del dólar y también de la crisis económica serán claves para actuar a modo de viento de cola en el mercado inmobiliario.

“El año que viene tiene un signo de pregunta grande, dependerá de si hay acuerdo o no con el FMI, si la oposición acompaña, hay que ver qué pasa con el dólar, con la emisión, con la inflación. Serán ítems fundamentales. Es difícil proyectar en este escenario. Sin embargo, el año va a ser complejo el”, arremete Brodsky.

“Si no se achica la brecha entre la oferta que hay de inmuebles y la demanda el sector de bienes raíces no va a activarse. Es necesario una medida política que empuje al mercado. La única forma de agilizar el mercado es achicando la oferta”, concluye.

Para D’odorico el futuro puede tener tintes positivos: “Si bien no creemos que el crédito vuelva al mercado inmobiliario, la gente puede volcarse al inmueble, ya que otros mercados van a estar muy volátiles incluyendo las acciones y monedas”.

“La gente especula pero el que necesita mudarse se posiciona con una oferta razonable y decide la compra. Si bien el mercado está sobre ofertado, los inmuebles muy bien ubicados y seminuevos siempre tienen propuestas”, comenta acerca de las oportunidades que hay hoy en el mercado.

La esperanza está puesta en una posible reforma en la Ley de Alquileres, algo que el jefe de la Cámara de Diputados, Sergio Massa, anunció a fines de noviembre. “En cuanto el tema locativo se espera con ansiedad la corrección de la ley, dado que no es posible conciliar valores con una inflación de por medio que en el alquiler depende de una actualización impuesta por el Gobierno. Creemos igualmente que los propietarios se avienen a ser más flexibles en el 2022”, finaliza.

Por: Belén Fernández.

Imagen principal: Gustavo Sanchéz para Unsplash

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